Guida alla comunicazione alle Entrate delle spese detraibili sulle parti comuni

La presente guida è volta ad aiutare l'amministratore o il condòmino delegato, in caso di condominio minimo, nella compilazione della comunicazione delle spese di ristrutturazioni edilizia e risparmio energetico su parti comuni condominiali e cessione del credito dell'anno 2017.
I dati necessari all'amministratore o condomino delegato per la compilazione della predetta comunicazione sono i seguenti:
-Dati del condominio e amministratore
-Tipologia di intervento
-Documentazione contabile
-Dati anagrafici
-Regolarità quote condominiali
-Cessione del credito
Il termine fissato per l'invio della comunicazione spese all'Agenzia delle Entrate è il 28 febbraio, termine perentorio in quanto i dati contenuti nel flusso dovranno essere inseriti nelle dichiarazioni precompilate dei contribuenti e il credito fiscale ceduto da parte di un condòmino ad un altro soggetto sarà disponibile, per quest'ultimo, dal 10 marzo p.v.
Si ricorda che qualora venisse omesso l'invio della comunicazione o ci si accorgesse di errori dopo la scadenza non sarà possibile sanare la posizione in alcun modo.
In antitesi alla creazione del file o successivamente al primo invio, il soggetto delegato alla compilazione della comunicazione dati spese di ristrutturazioni edilizia e risparmio energetico su parti comuni condominiali e cessione del credito dovrà effettuare la scelta tra 3 tipologie di invio:
-Ordinario, per compilare comunicazione nuove o integrative rispetto ad una comunicazione precedentemente inviata;
-Sostitutivo, per modificare dati di una comunicazione inviata precedentemente per la stessa annualità e accolta dal sistema con esito positivo, risulterà necessario riportare il protocollo telematico assegnato della comunicazione che si vuole sostituire;
-Annullamento, finalizzato all'annullamento di una comunicazione già inoltrata al sistema per lo stesso anno di riferimento e accolta con esito positivo. Analogamente per l'invio sostitutivo dovrà essere indicato il protocollo telematico della comunicazione che si vuole annullare.
1.1 Dati del condominio e amministratore
Dato obbligatorio. In caso di condominio presente in anagrafe tributaria, l'amministratore dovrà comunicare all'Agenzia delle Entrate il nominativo dello stabile ed il relativo codice fiscale. Nel caso in cui ad effettuare l'invio fosse un condòmino delegato, per conto di un condominio minimo, occorrerà segnalare tale caratteristica nella maschera opportuna presente nel software messo a disposizione dall'Agenzia delle Entrate alla voce “condominio minimo senza codice fiscale”.
Una volta identificato il condominio titolare della comunicazione occorrerà inserire i dati anagrafici dell'amministratore di condominio inserendo le generalità relative, qualora ad amministrare fosse una persona giuridica occorrerà riportare i dati necessari all'identificazione del soggetto.
In caso di cambio amministratore nel periodo 1° gennaio - 28 febbraio l'adempimento della comunicazione dati dovrà essere ottemperato dall'amministratore in carica al 31 dicembre dell'anno concluso, salvo diversa pattuizione tra le parti.
1.2 Tipologia di intervento
La comunicazione dati spese di ristrutturazioni edilizia e risparmio energetico su parti comuni condominiali e cessione del credito fiscale, dovrà contenere tutti gli interventi effettuati nel condominio per cui risultino attribuite le spese nell'anno di riferimento della comunicazione.
L'Agenzia delle Entrate ha consigliato l'invio di un solo file contenente tutti gli interventi eseguiti nel corso dell'annualità da uno stesso soggetto. Tali interventi dovranno essere suddivisi per “tipo di intervento” (al quale sarà assegnato di default un progressivo intervento) raggruppando in una stessa voce gli interventi della stessa tipologia (ristrutturazione edilizia, ecobonus, sismabonus, acquisto di beni mobili e grandi elettrodomestici).
Inoltre dovrà essere esplicitato se il lavoro fa riferimento alla prosecuzione di lavori iniziati nelle annualità precedenti o se è iniziato nell'anno di riferimento.
1.3 Documentazione contabile
Precedentemente la compilazione della comunicazione spese di ristrutturazioni edilizia e risparmio energetico su parti comuni condominiali e cessione del credito, l'amministratore dovrà verificare con estrema cura ed attenzione la documentazione essenziale per accedere alle detrazioni fiscali, ovvero le fatture emesse dalla/e ditta/e che hanno compiuto i lavori nel condominio e le contabili dei bonifici bancari “parlanti” con corretta indicazione dell'agevolazione a cui si riferiscono eseguiti all'impresa/e entro il 31 dicembre. Si procederà analogamente in caso di prosecuzione dei lavori iniziati nel 2016 e proseguiti nel 2017.
Successivamente nella comunicazione occorrerà inserire l'ammontare delle spese sostenute con bonifico e il totale delle spese effettuate con modalità differenti (es. pagamento per cassa relativo all'acquisto di marche da bollo relative alla pratica edilizia). La somma degli importi inseriti rappresenterà il totale delle spese per tipologia di intervento e dovrà necessariamente coincidere con la somma delle quote attribuite alle Unità immobiliari.
Risulta risolto il problema presente nella comunicazione dati dello scorso anno legato agli arrotondamenti, come enunciato dall'Agenzia delle Entrate il programma di compilazione 2018 anno 2017 e la procedura di controllo prevedono, prima dell'invio del file, la verifica della corrispondenza tra l'Importo complessivo dell'intervento e la somma dei campi Importo della spesa attribuita al soggetto e Importo spesa unità immobiliare. Nell'ambito di tale controllo di coerenza degli importi viene applicata una tolleranza di 50 centesimi di euro, per eccesso o per difetto, moltiplicati per il numero dei soggetti comunicati. Tale margine consente di tener conto di eventuali arrotondamenti applicati agli importi comunicati.
1.4 Dati anagrafici
Novità importante della comunicazione dati 2018 è l'accorpamento delle pertinenze all'unità abitativa principale, oltre l'obbligo di inserimento dei dati catastali.
Per una corretta compilazione della citata comunicazione si dovrà in primis verificare l'anagrafe condominiale al fine di poter disporre di tutti i dati catastali di ogni singola unità immobiliare e delle complete generalità dei sui titolari di diritti reali. Necessiterà considerare eventuali comunicazioni degli interessati ricevute dall'Amministratore, destinate a segnalare soggetti ammessi alla detrazione diversi dai suddetti titolari di diritti reali, come per esempio, in caso di alloggio locato, quado il proprietario intende far godere l'inquilino della detrazione fiscale (azione adottata nel rispetto delle norme fiscali).
In merito all'accorpamento unità abitativa e pertinenze sia per il valore millesimale che per la voce di spesa l'Agenzia delle Entrate chiarisce che “L'informazione relativa ai millesimi riferiti alle singole unità immobiliari, dotate o meno di un identificativo catastale, non è rilevante ai fini della comunicazione dei dati all'Agenzia delle entrate. I dati trasmessi sono utilizzati per predisporre le dichiarazioni precompilate dei singoli condòmini inserendo le spese attribuite dopo aver verificato il rispetto dei limiti di detraibilità previsti per le varie tipologie di interventi. In particolare, per verificare il limite per unità immobiliare previsto per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, antisismici e per l'arredo dell'immobile ristrutturato e per gli interventi di risparmio energetico, è necessario che le spese sostenute per ciascuna unità abitativa siano sommate con quelle sostenute per le relative pertinenze; inoltre, per verificare il limite per edificio, previsto per gli interventi di riqualificazione energetica sull'edificio e per gli interventi Sisma-bonus ed Eco-bonus, è necessario indicare il numero di unità immobiliari autonomamente accatastate presenti in ogni edificio del condominio. Nel caso specifico, se la cantina è la pertinenza di una unità abitativa, l'Amministratore deve compilare un record di dettaglio per ciascun condòmino a cui sono state attribuite le spese per l'unità abitativa e la pertinenza; nel record vanno indicati i dati catastali dell'unità abitativa, nei campi relativi agli importi della spesa deve essere indicata la spesa attribuita al condòmino per l'unità abitativa e per la cantina e nel campo “Numero unità immobiliari a cui è riferita la spesa” va indicato il valore 2 (appartamento + cantina) se la cantina è autonomamente accatastata oppure il valore 1 (solo appartamento) se la cantina non è autonomamente accatastata. Se, invece, la cantina è autonomamente accatastata ma non è pertinenza di una unità abitativa, nel record vanno indicati i dati catastali della cantina, nei campi relativi agli importi della spesa deve essere indicata la spesa attribuita al condomino per la cantina e al campo “Numero unità immobiliari a cui è riferita la spesa” va indicato il valore 1 (cantina).”
L'amministratore inoltre dovrà segnalare all'Agenzia delle Entrate la presenza di “Situazioni particolari” qualora l'unità abitativa sia un ufficio, negozio, studio professionale, impresa, società o in caso di proprietà indefinita legata ad un contezioso sull'eredità.
1.5 Regolarità quote condominiali
Affrontiamo ora l'annoso problema legato alla regolarità nei pagamenti da parte dei singoli condomini.
“La circolare n.122 del 1°giugno 1999, al paragrafo 4.8, ha chiarito che, ai fini del riconoscimento del beneficio in caso di spese relative a parti comuni condominiali, la detrazione spetta con riferimento alle spese effettuate con bonifico bancario da parte dell'amministratore entro il 31 dicembre dell'anno di riferimento. I singoli condòmini possono detrare le quote imputate e versate al condominio prima della presentazione della dichiarazione. Ai fini della compilazione della comunicazione, l'Amministratore deve indicare l'importo della spesa attribuita, in base al piano di riparto, al soggetto fruitore della detrazione fiscale e non la spesa effettivamente sostenuta. In via generale, le quota attribuite pagate interamente entro il 31 dicembre dell'anno di riferimento sono inserite nella dichiarazione precompilata, mentre le quote pagate parzialmente o non corrisposte entro tale data sono esposte solo nel foglio informativo disponibile con la dichiarazione precompilata. Resta fermo che, in quest'ultimo caso, il contribuente che paga la sua quota prima della presentazione della dichiarazione potrà modificare la dichiarazione precompilata aggiungendo l'onere sostenuto. “
L'interpretazione resa dall'Agenzia delle Entrate chiarisce le modalità di inserimento della voce di spesa attribuita ad ogni singola unità abitativa, si precisa che il dato dovrà essere certificato dall'amministratore al condòmino attraverso apposita certificazione.
1.6 Cessione del credito fiscale
Nella comunicazione dati spese di ristrutturazioni edilizia e risparmio energetico su parti comuni condominiali e cessione del credito occorrerà inserire i dati relativi alla cessione del credito fiscale,
Necessiterà pertanto valutare attentamente le comunicazioni che possono essere pervenute all'Amministratore entro fine anno in riferimento alla cessione del credito fiscale da parte di qualche condomino, poiché in caso di mancato inserimento dei dati richiesti dall'Agenzia delle Entrate non potrebbe concretizzarsi la cessione del credito fiscale dal cedente al cessionario.
I dati da comunicare all'Agenzia delle Entrate saranno le generalità del condòmino (cedente) i dati del soggetto che fruirà della cessione del credito fiscale (cessionario) importo del credito ceduto.
L'invio del file telematico dovrà avvenire attraverso il software Desktop Telematico messo a disposizione dall'amministrazione finanziaria successivamente al controllo e all'autenticità del file.
La spedizione potrà avvenire tramite intermediario fiscale o direttamente dal soggetto titolare della comunicazione abilitato all'utilizzo del canale telematico predisposto dall'Agenzia delle Entrate.