La cedolare affitti brevi taglia l’acconto Irpef

La nuova ritenuta del 21% sugli affitti brevi, trattenuta dal 1° giugno 2017 dagli intermediari immobiliari e dai gestori dei portali web, riduce gli acconti del 2017, calcolati applicando il metodo previsionale, sia se queste locazioni saranno assoggettate ad Irpef, sia se si opterà per la cedolare secca. Quando questi intermediari versano la ritenuta all’Erario, infatti, non sanno e non indicano nell’F24 la natura della stessa, “in acconto all’Irpef” o come “ritenuta definitiva della cedolare secca”, ma questa natura verrà decisa dal locatore, solo in sede di dichiarazione dei redditi (730/2018 o Redditi PF 2018).

Se nel 2017 il regime fiscale di queste locazioni non verrà modificato rispetto al 2016, si potrà ridurre l’acconto (Irpef o della cedolare), applicando il metodo previsionale, mentre se varierà da inizio del 2017, si potrà addirittura non pagare alcun acconto su questi redditi.

Opzione per la cedolare secca

La circolare 24/E/2017 ha chiarito che per i nuovi contratti di “locazione breve”, l’opzione per la cedolare secca con l’aliquota piatta del 21% potrà essere effettuata con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati (ovvero, se il contratto viene registrato, in tale sede). Si applica quindi la stessa regola già prevista per tutti gli altri contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni, non classificabili tra quelli dell’articolo 4 del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50 e non soggetti a «registrazione in termine fisso». Per questi ultimi, infatti, il locatore può optare per l’imposta piatta direttamente nella «dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito ovvero esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto» (provvedimento 7 aprile 2011, paragrafo 1.3.3 e circolare 1° giugno 2011, n. 26/E, paragrafo 1.2).

Storico o previsionale

Sia l’acconto dovuto per l’Irpef che quello per la cedolare secca è pari al minore tra il 100% (95% per la cedolare) «dell’imposta relativa al periodo precedente» (metodo storico) e il 100% (95% per la cedolare) dell’imposta relativa a quello in corso (previsionale) al netto delle ritenute d’acconto subite nel corso dell’anno (oltre che delle detrazioni e dei crediti d’imposta).

Quindi, se non vi è alcun cambio di regime per tutti gli affitti brevi dell’intero 2017 rispetto al 2016 (sia per quelli non assoggettati a ritenuta sia per gli altri), gli acconti 2017 con il metodo previsionale, potranno essere ridotti delle ritenute del 21%, trattenute dal 1° giugno 2017.

Cambio di regime

Se, invece, su questi affitti c’è stato un cambio di regime (da cedolare a Irpef o viceversa) si applica la seguente regola generale della cedolare secca (valida non solo per gli affitti brevi), che solitamente interessa il primo o l’ultimo anno di applicazione anche dell’Irap, dell’Ivie, dell’Ivafe e dell’imposta sostitutiva per i contribuenti forfettari o i minimi.

Le persone fisiche che durante l’anno hanno optato per l’assoggettamento dei canoni di locazione degli immobili abitativi alla cedolare secca non devono versare l’acconto di questa imposta piatta su questi canoni, perché si tratta del primo anno di opzione. Risulta impossibile, infatti, calcolare l’acconto con il metodo storico (95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente), in quanto manca l’imposta dovuta per l’anno precedente. Inoltre, l’acconto Irpef relativo all’anno dell’opzione per la cedolare secca, calcolato con il metodo storico, può essere ridotto applicando il criterio previsionale, cioè considerando che il reddito fondiario relativo ai fabbricati con la cedolare secca, non verrà tassato ad Irpef a consuntivo. In questa ipotesi di opzione per la cedolare, le ritenute del 21%, trattenute da giugno 2017, saranno scomputate dal totale della cedolare del 21% dovuta (anche per gli affitti fino a maggio 2017).

Viceversa, se durante l’anno, si è verificata l’uscita dal regime della cedolare secca, sui redditi di questi immobili, maturati a decorrere dall’uscita, non vi è più la tassazione con la cedolare secca, quindi, si può utilizzare il metodo previsionale per calcolare l’acconto per questa imposta, riducendolo (o azzerandolo se non vi sono reddito con cedolare nell’anno, ad esempio, in caso di uscita dal regime alla fine del 2016). Inoltre, non si è tenuti a versare alcun acconto Irpef per i redditi fondiari relativi a questi fabbricati, anche se questi saranno assoggettati a Irpef a consuntivo.