Detrazione al venditore nella precompilata

Il panorama degli interventi agevolati (recupero edilizio, risparmio energetico, antisismica) disciplinati dall’articolo 16 bis del Dpr 917/86 interessa spesso le parti comuni dell’edificio e le norme istitutive, inizialmente, avevano previsto delle modalità rigide. Ma ora la norma è diventata sempre più snella e ha concesso la possibilità di detrazione a una platea di soggetti che, in luogo del proprietario, avevano sostenuto la spesa individuandoli come titolati al diritto della relativa detrazione.

Tale evoluzione ha interessato anche le compravendite. Infatti per coloro che acquistano un immobile sul quale sono stati effettuati interventi che beneficiano della detrazione le quote residue del “bonus” si trasferiscono automaticamente a meno che non intervenga, all’atto della compravendita, accordo diverso tra le parti.

Ma cosa possiamo intendere per accordo diverso tra le parti? Nello specifico chi vende un’unità immobiliare in un condominio che ha fatto eseguire lavori oggetto di detrazione può decidere, per le più svariate ragioni, di continuare a utilizzare tale credito senza far trasferire la fruizione all’acquirente spesso per motivi che sono stati anche oggetto della trattativa economica.

Il venditore, al rogito, deve avere cura di indicare nell’atto di compravendita che intende riservarsi il diritto alla detrazione in modo da consentirne l’esatta individuazione degli interventi sia per oggetto che per importo (per i lavori di cui alla delibera del ….. , che interessavano gli interventi di ….., per un importo complessivo di Euro ….., per le residue n. X rate).

Dopo l’inserimento di questa clausola il venditore deve dare, con solerzia, attuazione a quanto disposto dall’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, comma 5, ricordando che «Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto» e, nel caso in esame, possiamo aggiungere che tale obbligo è essenziale anche al fine di rendere note le specifiche pattuizioni in ordine al non trasferito diritto di detrazione.

L’amministratore dovrà pertanto, all’interno dell’adempimento connesso alla dichiarazione dei redditi precompilata, nella comunicazione all’agenzia delle Entrate di cui all’articolo 2 del decreto Dm 1° dicembre 2016, per l’individuazione del soggetto beneficiario della detrazione utilizzerà nel campo “Codice fiscale del soggetto al quale è stata attribuita la spesa” il codice fiscale del venditore, e nel campo “Tipologia del soggetto al quale è stata attribuita la spesa” verrà inserito il codice 2 “Altro soggetto comunicato all’amministratore dal proprietario”.

L’amministratore di condominio sarà tenuto ad adempiere a quanto previsto, avendo il venditore ottemperato ai disposti civilistici. Si suggerisce di segnalare tale opzione in maniera evidente con una nota accompagnatoria alla notifica dell’atto di compravendita inviando la stessa, per conoscenza, anche al nuovo proprietario.