Bonus antisismici ed energetici: cessione solo con comunicazione dell'amministratore di condominio

Fonte: Consulente Immobiliare

Con la legge di Stabilità 2017 è stata introdotta una nuova fattispecie agevolativa, in base alla quale, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, che interessino l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo, spetta una detrazione d'imposta nella misura del 70% delle spese stesse.
La medesima detrazione spetta, nella misura del 75%, per le spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica relativi alle parti comuni di edifici condominiali finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno la qualità media di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2015.
Dette detrazioni sono calcolate su un ammontare complessivo delle spese non superiore a € 40.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio.
L'ulteriore novità che ha accompagnato la nuova fattispecie agevolativa è che, a decorrere dal 1° gennaio 2017, in luogo della detrazione del 70% o del 75%, i soggetti beneficiari possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito.
La legge di Stabilità 2017 ha anche completamente rimodulato, rispetto all'anno precedente, l'agevolazione riservata agli interventi antisismici. Per quel che qui rileva, in particolare, qualora dalla realizzazione di tali interventi sulle parti comuni di edifici condominiali derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a una classe di rischio inferiore, la detrazione dall'imposta spetta nella misura del 75% della spesa sostenuta, mentre, ove dall'intervento derivi il passaggio a due classi di rischio inferiori, la detrazione spetta nella misura dell'85%.
Anche in questo caso, a decorrere dal 1° gennaio 2017, in luogo della detrazione, i soggetti beneficiari possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito.
Sia per la detrazione per gli interventi antisismici poc'anzi illustrata, sia per quella per gli interventi di riqualificazione energetica sopra indicata, la legge di stabilità 2017 ha previsto che sarebbe stato un provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate a definire le modalità attuative per esercitare la nuova possibilità di cessione, da parte dei condòmini, del credito corrispondente a tali detrazioni.
Con i provvedimenti direttoriali n. 108572 e n. 108577 dell'8 giugno 2017, sono state stabilite appunto tali modalità di cessione dei crediti in oggetto.

Credito corrispondente alla detrazione
Prima di esaminare le modalità di cessione di detti crediti, occorre individuare brevemente quali essi siano.
Per quanto concerne gli interventi di riqualificazione energetica, il credito d'imposta cedibile corrisponde alla detrazione dall'imposta lorda di cui all'art. 14, comma 2-quater, del D.L. 63 del 4 giugno 2013, spettante per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 nella misura del 70%, se relative a interventi condominiali che interessino l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo, e nella misura del 75%, se relative a interventi finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno la qualità media di cui al D.M. sviluppo economico 26 giugno 2015.
La detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a € 40.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio e deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo.
Relativamente invece agli interventi antisismici, il credito d'imposta cedibile corrisponde alla detrazione dall'imposta lorda sul reddito, prevista per gli interventi condominiali di cui all'art. 16, comma 1-quinquies, del D.L. 63 del 4 giugno 2013, nella misura del 75% delle spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, se dalla realizzazione degli interventi derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a una classe inferiore di rischio, e dell'85% delle medesime spese, se dall'intervento derivi il passaggio a due classi inferiori di rischio.
La detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a € 96.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio e deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo.

Soggetti ammessi alla cessione dei crediti
Per entrambe le tipologie di crediti indicate nel paragrafo precedente, la cessione può essere effettuata da:
a. condòmini, anche non tenuti al versamento dell'imposta sul reddito, a condizione che siano teoricamente beneficiari della corrispondente detrazione d'imposta;
b. cessionari del credito, i quali, a loro volta, possono effettuare ulteriori cessioni.
Il credito d'imposta può essere ceduto in favore:
a. dei fornitori dei beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi;
b. di altri soggetti privati, quali persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d'impresa, società ed enti, a esclusione di istituti di credito e intermediari finanziari, nonché amministrazioni pubbliche.
Al punto 3 dei citati provvedimenti direttoriali è stabilito che il condòmino può cedere l'intera detrazione calcolata o sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l'esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile, o sulla base delle spese sostenute nel periodo d'imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d'imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile.
Il cessionario può cedere, in tutto o in parte, il credito d'imposta acquisito solo dopo che tale credito è divenuto disponibile, ovvero dal 10 marzo del periodo d'imposta successivo a quello in cui il condominio ha sostenuto la spesa e sempreché il condòmino cedente abbia contribuito al relativo sostenimento per la parte non ceduta sotto forma di credito d'imposta.
Il credito ceduto ai fornitori si considera disponibile dal 10 marzo del periodo d'imposta successivo a quello in cui il fornitore ha emesso fattura comprensiva del relativo importo.

Comunicazione da parte dell'amministratore
I provvedimenti direttoriali in oggetto affidano all'amministrazione condominiale un ruolo chiave nella cessione dei crediti di cui trattasi.
Al punto 4 di tali provvedimenti, infatti, è stabilito che il condòmino che cede il credito, se i dati della cessione non sono già indicati nella delibera condominiale, comunica all'amministratore del condominio, entro il 31 dicembre del periodo d'imposta di riferimento, l'avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario, indicando la denominazione e il codice fiscale di quest'ultimo, oltre al proprio nome, cognome e codice fiscale.
L'amministratore del condominio è tenuto a comunicare annualmente all'Agenzia delle entrate, con le stesse modalità e negli stessi termini disciplinati dal decreto del Ministro dell'economia e delle finanze 1° dicembre 2016 ai fini dell'elaborazione della dichiarazione precompilata: la denominazione e il codice fiscale del cessionario, l'accettazione da parte di quest'ultimo del credito ceduto, nonché l'ammontare dello stesso, spettante sulla base delle spese sostenute dal condominio entro il 31 dicembre dell'anno precedente e alle quali il condòmino cedente ha contribuito per la parte non ceduta sotto forma di credito d'imposta.
L'amministratore inoltre deve consegnare al condòmino la certificazione delle spese a lui imputabili sostenute nell'anno precedente dal condominio, indicando il protocollo telematico con il quale ha effettuato la suddetta comunicazione.
I condòmini appartenenti a condomìni, per i quali, ai sensi dell'art. 1129 cod. civ., non vi è obbligo di nominare l'amministratore e che non abbiano proceduto a tale nomina, possono cedere il credito d'imposta incaricando un condòmino di comunicare all'Agenzia delle entrate, con le medesime modalità e nei termini previsti per gli amministratori di condominio, i dati relativi alla cessione del credito.
L'Agenzia delle entrate ha stabilito categoricamente che il mancato invio della comunicazione di cui trattasi rende inefficace la cessione del credito.
Peraltro la stessa Agenzia renderà visibile nel "Cassetto fiscale" del cessionario il credito d'imposta che gli è stato attribuito e che potrà utilizzare solo a seguito della relativa accettazione con le funzionalità rese disponibili nel suo "Cassetto fiscale". Le informazioni sull'accettazione del credito d'imposta da parte del cessionario saranno rese visibili anche nel "Cassetto fiscale" del cedente.
Il cessionario che cede il credito d'imposta a lui attribuito deve darne comunicazione all'Agenzia delle entrate utilizzando le funzionalità telematiche che renderà disponibili la stessa Agenzia, la quale provvederà ad attribuire il credito al nuovo cessionario.

Ripartizione del credito e utilizzo in compensazione
Per quanto concerne le modalità di utilizzo dei crediti in oggetto, i provvedimenti direttoriali citati stabiliscono, al punto 5, che il credito d'imposta attribuito al cessionario, che non sia oggetto di successiva cessione, è ripartito, per gli interventi di riqualificazione energetica, in 10 quote annuali di pari importo, mentre, per quelli antisismici, in 5 quote annuali di pari importo, in entrambi i casi utilizzabili in compensazione con il mod. F24 presentato esclusivamente tramite i servizi telematici dell'Agenzia delle entrate, pena il rifiuto dell'operazione di versamento (il relativo codice tributo verrà istituito prossimamente con apposita risoluzione).
Nel caso in cui l'importo del credito d'imposta utilizzato risulti superiore all'ammontare disponibile, anche tenendo conto di precedenti fruizioni del credito stesso, il relativo mod. F24 è scartato.
La quota di credito che non è utilizzata nell'anno può essere utilizzata negli anni successivi, ma non può essere richiesta a rimborso.
Il successivo cessionario, che non cede ulteriormente il credito, lo utilizza in compensazione sulla base delle rate residue.
Si ricorda infine che l'Amministrazione finanziaria effettuerà puntuali controlli in merito alla cessione e all'utilizzo dei crediti di cui trattasi. In particolare, qualora l'Agenzia delle entrate accerti la mancata integrazione, anche parziale, dei requisiti oggettivi che danno diritto alla detrazione d'imposta, essa provvederà al recupero del credito corrispondente nei confronti del condòmino, maggiorato di interessi e sanzioni; mentre, qualora accerti l'indebita fruizione, anche parziale, del credito da parte del cessionario, l'Agenzia provvederà al recupero del relativo importo nei suoi confronti, maggiorato di interessi e sanzioni.

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