Fisco

Muri maestri e vano scale fuori dal calcolo per la prima casa non «di lusso»

di Ferruccio Bogetti e Filippo Cannizzaro

Muri maestri e vano scale con caratteristiche “condominiali” vanno esclusi dal calcolo dei metri quadrati da attribuire alla unità immobiliare acquistata. E , se dalla loro rimozione risulta che la superficie della abitazione è inferiore ai 240 metri quadrati, allora spettano le agevolazioni prima casa. Così la sentenza 419/3/2016 della Ctp Treviso (presidente Toppan, relatore Maldari).

La vicenda

Una contribuente nel 2013 compra un immobile identificato al catasto come civile abitazione (categoria A/2) da una società immobiliare. In tale occasione, l’acquirente dichiara di avere i requisiti per agevolazioni prima casa: Iva al 4% in luogo dell’aliquota ordinaria, registro e ipo-catastali in misura fissa in luogo di quelle proporzionali.

Ma dai dati in possesso dall’amministrazione emerge che l’immobile ha una superficie superiore a 240 metri quadrati, e quindi ritiene l’abitazione acquistata appartenente alla categoria di quelle di lusso. Da qui il recupero della maggiore Iva (differenza tra aliquota ordinaria e il 4%) e delle maggiori imposte ipotecaria e catastale (differenza tra imposta proporzionale ed imposta fissa), tramite accertamenti notificati nell’agosto 2015, ai quali viene allegata la planimetria tecnica in possesso dell’ufficio.

Il ricorso

Ma la contribuente ricorre in Ctp perché risultano errati i conteggi dei metri quadrati in possesso dell’amministrazione e deposita relazione tecnica redatta da due ingegneri. Non è abitazione di lusso, perché ha una superficie di poco superiore ai 201 metri quadrati, e quindi inferiore ai 240, limite al di sopra del quale si passa alla categoria superiore. Questo perché non rilevano né la superficie dei i muri “perimetrali” - ovvero dei muri maestri in quanto condominiali - né la superficie del vano “scale ascensore”, ancora una volta condominiale.

L’amministrazione riceve il ricorso introduttivo ed effettua poi nel dicembre 2015 un sopralluogo, ma nulla cambia. Per la resistente le censure avanzate dalla donna appaiono non fondate e pertanto insiste sulla bontà della propria pretesa.

La decisione

Il collegio è convinto dalla dettagliata relazione tecnica allegata dalla ricorrente ed accoglie il ricorso introduttivo per i seguenti motivi. Sul merito, vanno escluse la superficie dei muri maestri e quella del vano scale perché di proprietà condominiale . Sulla prova, le planimetrie in possesso dell’amministrazione, invece, non sono supportate e dettagliate da elementi tecnici tali da ritenere fondata la pretesa.

Secondo la Ctp, la superficie complessiva della porzione di fabbricato costituisce unica abitazione di 201,85 metri quadrati e, quindi, l’immobile non ha le caratteristiche tipiche di lusso (articolo 6 del Dm 2 agosto 1969).

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