Incompatibili i bonus del 50 e del 20 per cento

Il quesito fa riferimento agli incentivi per l’acquisto di abitazioni da locare a canoni calmierati (articolo 21 del Dl 133/2014, convertito nella legge 164/2014 e integrato, nelle modalità operative, dal Dm 8 settembre 2015). L’agevolazione, operante dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, è riconosciuta per l’acquisto di abitazioni nuove o ristrutturate in classe energetica A o B, da destinare, nei successivi sei mesi, alla locazione a canoni “agevolati” per almeno otto anni. La deduzione è commisurata al 20% del prezzo dell’immobile, da assumere entro il limite massimo di 300.000 euro, e va ripartita in otto anni. È, inoltre, prevista la deducibilità, in misura pari al 20 per cento, degli interessi passivi relativi ai mutui accesi per l’acquisto della medesima abitazione. In particolare, l’agenzia delle Entrate (con la circolare 3/E del 2 marzo 2016) ha precisato che l’agevolazione è riconosciuta a prescindere dal soggetto cedente, in quanto l’attuale norma non pone alcun vincolo alla qualifica del soggetto stesso, per cui il beneficio deve riconoscersi, nel rispetto di tutte le altre condizioni, a prescindere dal soggetto che cede l’unità immobiliare. In sostanza, è necessario distinguere tra cessione di abitazione di nuova costruzione e cessione di abitazione incisivamente ristrutturata, come nel caso di specie. Nel primo caso (nuova costruzione), infatti, la condizione posta dalla norma, secondo la quale l’abitazione per cui è ammessa la fruizione del beneficio dev'essere “invenduta” al 12 novembre 2014 (data di entrata in vigore della legge di conversione 164/2014), circoscrive di fatto l’ambito applicativo del beneficio alle abitazioni costruite per la successiva vendita, e quindi oggetto tipico dell’attività imprenditoriale di costruzione e vendita. Per questo, si ritiene che il soggetto cedente vada individuato nell’“impresa costruttrice” del medesimo immobile. Al contrario, si ritiene che la precisazione dell’Agenzia valga pienamente nell’ipotesi di cessione di un'abitazione che, prima della vendita, sia oggetto di un intervento di recupero incisivo, laddove nessuna condizione venga apposta in relazione al soggetto cedente. Pertanto, se si acquista da un privato un'abitazione ristrutturata in classe energetica A o B, l’acquirente fruisce della deduzione del 20 per cento. Si fa presente, tuttavia, che tale beneficio è incompatibile con qualsiasi altra agevolazione prevista da leggi statali, tra cui quella della detrazione del 50% per gli interventi di ristrutturazione (articolo 16-bis del Tuir, Dpr 917/1986, e articolo 1, comma 74, lettera c, della legge 208/2015, di Stabilità per il 2016; si veda anche la guida al 50% su www.agenziaentrate.it). Il venditore, quindi, non potrà continuare a detrarre le quote del bonus del 50% per le ristrutturazioni edilizie, salvo che l’acquirente non rinunci alla deduzione. In conclusione, le due agevolazioni sono incompatibili.