Casa in leasing tra vantaggi e incognite

Da L’Esperto Risponde

Il leasing abitativo, fino a qualche mese ad appannaggio esclusivo delle aziende, è stato esteso anche alle persone fisiche dalle legge di Stabilità 2016. La “finanziaria” stabilisce che lo strumento è accessibile da soggetti con un reddito non superiore ai 55mila euro e può essere utilizzato solo per l’acquisto dell’abitazione principale. Inoltre, i titolari dei contratti stipulati dall’1 gennaio 2016 al 31 dicembre 2020 potranno godere di maggiori agevolazioni fiscali rispetto al più tradizionale mutuo ipotecario. Nello specifico, gli under 35 potranno detrarre il 19% dei canoni di leasing, fino a un importo massimo di 8mila euro (4mila per gli over 35), e il 19% del prezzo di riscatto, fino a un massimo di 20mila euro (10mila per gli over 35). L’imposta di registro sull’acquisto della casa, poi, scende per tutti i soggetti all’1,5% (sul mutuo ipotecario è del 2%, con un valore minimo di 1.000 euro).

Apparentemente, dunque, il leasing abitativo sembrerebbe più conveniente rispetto al mutuo. «Ma al momento, in assenza del decreto attuativo, non è così – precisa Federico Cena dello Studio Lambertini Associati – Ci sono diversi aspetti che andrebbero portati all’attenzione del consumatore. A partire dal fatto che con il leasing non si acquista la proprietà di nulla. Si ottiene semplicemente la disponibilità di un bene a fronte del pagamento di un canone. La casa rimane di proprietà della società di leasing». Di conseguenza non si ha una piena disponibilità dell’immobile e per qualsiasi modifica, anche migliorativa, come per esempio l’installazione di un impianto fotovoltaico, è necessario chiedere l’autorizzazione all’effettivo proprietario, «o quanto meno informare», fa notare Cena. «In assenza di un’informativa, la società di leasing potrebbe anche richiedere il ripristino dell’immobile allo stato originario». Insomma, con il leasing, il godimento del bene è in parte limitato, ammesso che non si raggiungano accordi diversi tra il locatore e la società che ha comprato l’abitazione. «Inoltre, il non essere proprietario effettivo dell’immobile porta anche altre limitazioni – aggiunge Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline.it –. Se un domani si volesse vendere la casa, infatti, bisognerà aspettare almeno 5 anni dalla fine del contratto di leasing e non dalla data di inizio della locazione, per non incappare nelle penali previste dalla legge (versamento della differenza tra imposta normale e imposta agevolata, ndr). A meno che con i decreti attuativi non si stabilisca diversamente».

Leasing contro mutuo

La fiscalità più agevolata da sola non basta per preferire il leasing al mutuo. Bisogna guardare anche altri elementi, come la durata del finanziamento, l’importo della rata e le garanzie accessorie. «Nel caso del leasing abitativo, per esempio, è verosimile ipotizzare dei canoni molto più alti rispetto ai mutui – avverte Anedda – anche per effetto di una maggiore compressione dei periodi di rimborso. La durata media dei leasing abitativi, infatti, si aggira tra i 12 e i 15 anni», molto inferiore rispetto a quella del mercato dei mutui, dove i due terzi dell’erogato riguarda finanziamenti tra i 20 e i 30 anni. E ancora, c’è l’incognita accessibilità.

Per il leasing la logica dovrebbe essere la stessa dei mutui: la capacità di reddito. «In pratica, il canone non dovrebbe superare un terzo del proprio reddito – sottolinea Anedda –. E se già nel mercato del mutuo le famiglie incontrano molte difficoltà nell’ottenere il finanziamento, con il leasing, che ha rate mensili più alte, si rischia che la platea in grado di accedervi sia davvero limitata, se non in caso di immobili dal valore molto contenuto». Non bisogna dimenticarsi, poi, che lo strumento mutuo oggi offre molte garanzie, come la possibilità di rinegoziare o surrogare se il finanziamento diventa troppo oneroso o ancora di sospendere il pagamento delle rata in tempi di crisi (esempio perdita del posto di lavoro). «Personalmente per l’acquisto della casa non scegliere mai la strada del leasing, o almeno non adesso – chiosa ancora Cena –. Il leasing è uno strumento elastico e molto flessibile nei termini di contrattazione, ma per un imprenditore. Per il consumatore, invece, nella forma attuale, è estremamente rigido e non è in grado di garantire l’effettiva disponibilità del bene. È uno strumento pericoloso e insidioso, incapace di offrire l’obiettivo primario: la sicurezza. Prima di estendere il leasing abitativo al mercato delle persone fisiche sarebbe necessaria una mediazione, che auspichiamo arrivi con i decreti attuativi».

Sento spesso parlare di leasing per l’acquisto della casa. Con mio marito stavamo pensando di fare il grande passo e volevamo capire se il leasing sia più conveniente rispetto al mutuo. Quali sono i vantaggi? Si risparmia? Ci sono agevolazioni? Ma se funziona come il leasing delle auto la casa non sarà mai di nostra proprietà fino al riscatto totale, quindi in teoria non potremmo disporne come meglio crediamo. Giusto?