Il Fisco

Scopri online i metri quadrati di casa tua

di Cristiano Dell’Oste

Ricordate la promessa di passare dai vani catastali ai metri quadrati? La riforma degli estimi è stata accantonata – per ora – ma l’agenzia delle Entrate ha proseguito con lo sviluppo informatico e l’incrocio dei dati, e adesso tutto è pronto perché il dato della superficie appaia nelle visure catastali eseguite dai professionisti con il portale Sister e dai proprietari tramite Fisconline, oltre che negli uffici provinciali del Territorio e negli sportelli catastali decentrati dei Comuni. Il debutto è previsto per oggi, salvo cambi di programma dell’ultimo minuto.

La novità riguarda le unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria corredate da planimetria e iscritte nei gruppi A (abitazioni e uffici), B (uffici pubblici, ospedali, scuole e così via) e C (box auto, cantine, laboratori, magazzini e negozi). Per ognuna di queste unità sarà indicata la superficie catastale, calcolata al lordo degli spazi accessori secondo le regole dettate dall’allegato C al Dpr 138/1998, e la metratura ai fini dell’applicazione della Tari, cioè la tassa sui rifiuti. Metratura, quest’ultima, che nel caso delle abitazioni non comprende balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, così come previsto dalla legge di Stabilità per il 2014.

Attenzione, l’indicazione non avrà effetti sulla consistenza catastale e sulla rendita vera e propria, ma offrirà comunque un’indicazione importante. Detto diversamente, il numero dei vani per le case e gli uffici continuerà a determinare la rendita catastale da cui discendono tra l’altro l’Imu, la Tasi, l’imposta di registro sulle compravendite e il reddito fondiario degli immobili non locati. Né potrebbe essere diversamente, perché per superare l’attuale sistema estimativo servirebbe la riforma del catasto, che per ora è in stand-by.

D’altra parte, quella sulla superficie catastale è comunque un’informazione decisiva ai fini della tassa rifiuti e la possibilità di fare un riscontro sarà utile anche ai cittadini – e non solo ai Comuni, che già possono consultare questo dato – per controllare la correttezza della base imponibile della Tari. Anzi, proprio per permettere agli interessati di avanzare le proprie osservazioni, saranno attivate “forme di comunicazione strutturata” tramite il sito istituzionale. Questo, naturalmente, nel caso in cui la planimetria fotografi correttamente la situazione di fatto del fabbricato e sia stato commesso solamente un errore di calcolo. Se invece la planimetria è assente o è ormai superata, diventa indispensabile ricorrere a un Docfa, presentato alle Entrate da un geometra o da un altro tecnico abilitato. Potrebbe essere la situazione, per esempio, del proprietario che nel corso degli anni ha realizzato una veranda in muratura sul balcone, cambiando la “forma” della casa senza aggiornare il catasto.

Per chi avrà la curiosità di confrontare i dati, la pubblicazione della superficie catastale farà emergere anche molte delle iniquità del catasto. Per esempio, a parità di superficie e di tutte le altre variabili, un alloggio in un palazzo costruito negli anni 30 può avere cinque vani, mentre la casa del vicino che abita in un condominio realizzato negli anni 70 può arrivare anche a sette od otto vani, con un aumento del valore catastale del 50-60 per cento.

Certo, da questa operazione-trasparenza restano escluse le unità immobiliari che non hanno una planimetria o ne hanno una da cui non si può ricavare la superficie. Sono i casi delle abitazioni iscritte nei primissimi anni del nuovo catasto, quando non era obbligatorio depositare le planimetrie, o con una piantina abbozzata a mano, o senza scala, oppure ancora con più planimetrie riportate su un’unica scheda ma con scale diverse. A fine agosto il problema riguardava 3,3 milioni di unità su 61, ma nel frattempo il dato è migliorato per le operazioni di pulizia avviate dall’Agenzia.


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