Fisco

Abitazione principale: vantaggi fiscali garantiti

di Alfredo Calvano

La detrazione degli interessi passivi è legittimamente conseguibile ancorché l’abitazione principale, per l’acquisto della quale è stato contratto il mutuo, si trovi nel territorio di un Comune diverso da quello ove risulta stabilita la residenza anagrafica. Non sussiste, infatti, in ambito fiscale una disposizione che imponga vincoli e/o limitazioni circa il luogo in cui occorre “notificarsi” anagraficamente.

La residenza anagrafica, peraltro, è precipuamente finalizzata a identificare e attribuire a un soggetto il domicilio fiscale (da tenere distinto dal concetto di domicilio in senso civilistico, ex articolo 43 del Codice civile), mediante il quale, in funzione essenzialmente procedurale (non sostanziale), viene svolta l’identificazione dell’ufficio competente all’accertamento o del luogo in cui vanno effettuate le notifiche di atti tributari (articoli 31, 58 e seguenti del Dpr 600/1973). Risultano invece particolarmente frequenti le situazioni in cui la residenza anagrafica è collocata in un ambito territoriale con il quale il contribuente non ha alcun collegamento esistenziale (lavorativo, familiare, abitativo, eccetera): ciononostante egli non si espone ad alcun rischio di subire penalizzazioni dalla normativa fiscale/reddituale che, al contrario, riconosce e tutela tale circostanza di fatto.

A questo proposito, in più disposizioni del testo unico delle imposte sui redditi (Tuir), si rinviene la locuzione di abitazione principale, che è identificata nella dimora abituale (istituto di derivazione civilistica, articolo 43 citato), ossia il luogo dove si riscontra in modo abituale la permanenza fisica del soggetto con l’intenzione/volontà di dimorarvi. Si tratta,in definitiva, di una specificazione del più articolato concetto di residenza fiscale regolamentato dall’articolo 2 del Tuir. Appurata questa equipollenza, meritano una puntuale ricognizione tutte le norme del Tuir che annettono alla qualificazione di abitazione principale (dimora abituale) molteplici benefici fiscali.

L’abitazione principale

L’articolo 10, comma 3-bis, riconosce la deduzione della rendita catastale e delle relative pertinenze dal reddito complessivo del possessore dell’immobile; l’agevolazione è particolarmente significativa, dal momento che per le abitazioni principali, non essendo assoggettate a Imu (sempre che non siano classificate nelle categorie catastali A/1,A/8, A/9, abitazioni di lusso ), non opera “l’effetto sostitutivo” di questo tributo ai fini Irpef. L’articolo 12, comma 4-bis, ai fini della spettanza delle detrazioni per familiari a carico, la cui quantificazione è rapportata al reddito complessivo dell’interessato, esclude la rilevanza della rendita catastale dell’abitazione principale; invece, ai fini del computo del limite di reddito per essere considerato familiare a carico (2.840,51 euro), occorre assumere la rendita catastale di tale immobile da quest’ultimo eventualmente posseduto.
Il comma 6-bis del successivo articolo 13, nel regolamentare l’attribuzione di “altre detrazioni”, sempre rapportate al reddito complessivo, accorda la medesima esenzione.

I mutui

La detrazione degli interessi passivi relativi al mutuo ipotecario è riconosciuta per l’acquisto dell’unità immobiliare (lettera b dell’articolo 15 del Tuir), da adibire ad abitazione principale, entro un anno dall’acquisto stesso, anche da parte di un familiare (che, significativamente, non dev’ essere fiscalmente a carico) del contribuente. Quest’ultimo, tuttavia, in ipotesi di possesso di due immobili, utilizzati come abitazione principale propria e del familiare, potrà fruire del beneficio soltanto in relazione a quello adibito ad abitazione principale propria.
Sempre in tema di interessi passivi, gli stessi presupposti soggettivi sono necessari e sufficienti per i mutui contratti per la costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale (comma 1-ter del Dm 311/1999 e istruzioni in appendice a Unico Pf). L’articolo 15 privilegia altresì l’abitazione principale attraverso l’attribuzione della detrazione delle spese sostenute a titolo di intermediazione per il suo acquisto, nel limite di 1.000 euro (lettera b-bis); non sembra, tuttavia, che in questa fattispecie l’utilizzo dell’unità abitativa possa essere effettuato anche da un familiare dell’acquirente.

Le locazioni

Un altro significativo beneficio sottostante al presupposto dell’abitazione principale è riconosciuto dall’articolo 16 del Tuir, questa volta non al contribuente titolare di un diritto reale (proprietà, usufrutto) dell’immobile, bensì al soggetto che lo conduce in locazione. La norma citata attribuisce un’articolata gamma di detrazioni, quantificate in rapporto al reddito dell’inquilino interessato, ma va tenuto in evidenza che per una di esse (lavoratori dipendenti che trasferiscono la propria sede di lavoro, di cui al comma 1-bis) richiede altresì il concomitante presupposto dell’abitazione principale e della residenza anagrafica nel Comune ove si trova l’immobile o in uno limitrofo; anche in questa fattispecie l’attribuzione del beneficio fiscale è prevista a favore del contribuente (intestatario del contratto) se l’immobile in locazione viene adibito a dimora abituale di un suo familiare, ancorché fiscalmente non a carico (comma 1-quinquies). Per identità di tematica va ricordato che il Dl 47/2014, limitatamente al triennio 2014-2016, ha attribuito una detrazione agli inquilini titolari di contratto di locazione di alloggi sociali destinati ad abitazione principale.
Questo presupposto, infine, mostra la sua particolare importanza, sempre in termini di agevolazioni fiscali, in relazione all’esenzione reddituale attribuita alle plusvalenze conseguite dalla vendita di immobili destinati allo scopo abitativo, per la maggior parte del periodo di possesso, da parte del proprietario o di un suo familiare (lettera b dell’articolo 67 del Tuir).

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