Il Fisco

Dati Omi e caratteristiche reali: così si stima l’edificio ereditato

di Andrea Barison

Incorre in errore l’ufficio che ridetermina il valore di un immobile ereditato applicando i valori Omi di un Comune diverso da quello di reale ubicazione del fabbricato e senza considerare la sua natura e caratteristiche. Ad affermarlo è la sentenza 2079/12/2015 della Ctr della Lombardia (presidente e relatore Siniscalchi).

La vicenda scaturisce dall’avviso di rettifica e liquidazione emesso dall’agenzia delle Entrate nei confronti di un coerede relativamente ai beni ereditati e indicati nella dichiarazione di successione presentata nel 2009. L’ufficio ha proceduto a rettificare il valore dei cespiti ereditati rideterminando il valore di un fabbricato situato in un Comune della provincia di Rimini. L’Agenzia ha utilizzato il valore medio Omi previsto per gli immobili accatastati come “capannoni tipici” e ubicati nel Comune di Rimini, elevandolo da euro 80 mila a circa euro 493 mila.

Il contribuente ricorre in primo grado contestando l’operato, in quanto:

l’ufficio non ha considerato che l’immobile era rurale;

ha applicato i valori Omi relativi a fabbricati in un Comune diverso da quello di effettiva ubicazione del fabbricato.

I giudici di primo grado riconoscono, in parte, le ragioni del ricorrente rilevando che non si trattava di un capannone e che si trovava al di fuori del territorio del comune di Rimini. La commissione non manca, però, di osservare che nella dichiarazione di successione il valore del fabbricato era stato sottostimato attribuendo eccessivo peso ad alcuni suoi deterioramenti. I giudici rideterminano il valore degli immobili in un importo intermedio, pari a 150mila euro, stabilendo che l’ufficio procedesse a ricalcolare le imposte dovute sulla base del valore del fabbricato così quantificato.

L’agenzia delle Entrate propone appello, contestando il difetto di motivazione della sentenza di primo grado e ribadendo la natura non agricola dell’immobile. Inoltre il valore attribuito non sarebbe intermedio, considerato che l’ufficio lo aveva quantificato circa 493 mila euro.Il contribuente si limita a richiedere la conferma della sentenza di primo grado.

Per la Ctr Lombardia l’appello dell’ufficio è palesemente infondato. I giudici osservano come dalle visure catastali risulti che:

il fabbricato non si trova nel comune di Rimini, ma in quello di Saludecio;

l’immobile non può essere definito un capannone nemmeno di tipo generico, costituendo genericamente un fabbricato;

si tratta in realtà di due fabbricati, uno di categoria A4 di 8,5 vani (abitazioni di tipo popolare) e l’altro di categoria C2 di 34 mq (magazzini e locali di deposito) all'interno di un'area qualificata ente urbano notevolmente più estesa.

La commissione evidenzia che l’immobile ereditato in realtà risulta costituito da due fabbricati di ridotte dimensioni in una località sostanzialmente rurale e da un ampio terreno circostante. Ne deriva, perciò, l’infondatezza della valutazione operata dall’ufficio che ha considerato come capannone industriale l’intera estensione dell’area sulla base di valori Omi.

I giudici di secondo grado confermano, perciò, il valore determinato in via equitativa dai giudici di primo grado, ponendo a carico dell’ufficio le spese di entrambi i gradi del giudizio.


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