Il Fisco

La scelta per la cedolare dura per tutto il contratto

di Cristina Odorizzi

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LA DOMANDA
In data giugno 2010 stipulavo un contratto di affitto a canone concordato con durata 3+2.Effettuavo (giugno 2011) l'opzione per la cedolare secca ma a giugno 2013 non effettuavo la segnalazione di proroga per i successivi 2 anni. A causa della morte del locatario sono andato a segnalare la fine anticipata del contratto e l'ufficio del Registro mi ha detto che avrei dovuto pagare, a causa della mancata segnalazione, l'imposta di registro normale (2%) per i due anni oltre le penali previste. Questo perché la mancata segnalazione comportava la decadenza del regime della cedolare secca e il ripristino del regime normale delle locazioni. Tale normativa avrebbe inoltre determinato a livello Irpef il ricalcolo degli affitti percepiti non più con la cedolare ma con il regime normale con un maggior onere di qualche migliaio di euro sproporzionato rispetto alla gravità dell'inosservanza Vi chiedo se è legittimo tutto questo e cosa posso eventualmente fare per evitare questa mazzata.

Da L'Esperto Risponde

La risposta al quesito del lettore si trova nella Circolare 20/E del 4 giugno 2012, in base ai punti 2.1 e 2.2 del provvedimento del direttore dell'agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011, l'opzione per la cedolare secca vincola il locatore all'applicazione della cedolare secca per l'intero periodo di durata del contratto o della proroga ovvero per il residuo periodo di durata del contratto, nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima, salva la facoltà di revocare l'opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui l'opzione è stata esercitata. La stessa circolare ha poi precisato che la stessa comunicazione inviata al conduttore in sede di opzione esplica i suoi effetti per tutta la residua durata del contratto, ovvero fino a revoca, e non deve essere nuovamente comunicata al conduttore. La ribadita vincolatività della opzione espressa in sede di dichiarazione non viene meno, in mancanza di revoca espressa, ove non confermata per le annualità successive in sede di modello 69. Quindi l'opzione per la cedolare secca comporta l'applicazione delle regole della cedolare secca per l'intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l'opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l'opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l'opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente e comporta il versamento dell'imposta di registro, eventualmente dovuta


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