Il Fisco

Restauro di case con uffici

di Marco Zandonà

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LA DOMANDA
Possiedo un edificio costituito da appartamenti accatastati parte A/2 e affittati come abitazioni, parte A/10 affittati come studi commerciali. La prevalenza sia come numero degli appartamenti, che come millesimi è commerciale.
Intendo provvedere al restauro e risanamento conservativo delle facciate dell'intero edificio.
Ho ricevuto pareri contrastanti circa la detraibilità in sede di dichiarazione dei redditi, del 50% delle spese sostenute, e cioè:
1) le spese non sono per niente detraibili perché immobile a prevalenza commerciale;
2) sono detraibili pro quota, cioè solo per la parte di competenza ai millesimi destinati ad abitazione;
3) la detraibilità è sul 50% del totale sostenuto, perché l'immobile è di un unico proprietario come persona fisica.
Vorrei inoltre conoscere gli ulteriori benefici ammessi in quanto l'immobile è vincolato ex legge 1089/1939 e della cumulabilità con quelli di cui sopra, ove ammessi.

In assenza di condominio, e di relativo codice fiscale, per fruire della detrazione del 50% (articolo 16 bis del Tuir, Dpr 917/1986 e articolo 1, comma 139 della legge 147/2013) su parti comuni è sufficiente che i pagamenti, con bonifico bancario o postale, vengano effettuati direttamente dai proprietari degli appartamenti ciascuno pro quota sulla base dell'atto di suddivisione delle spese da redigere in forma scritta (in assenza di tabella millesimale la ripartizione deve avvenire tenuto conto della percentuale di possesso dell'edifico, ivi compresi i locali a destinazione abitativa). Nei bonifici devono essere indicati i codici fiscali dei singoli proprietari e la partita IVA dell'impresa che esegue i lavori. Nella causale di versamento si può inserire: detrazione del 50% per manutenzione parti comuni di fabbricato abitativo. In alternativa è possibile che tutti gli adempimenti vengano eseguiti da uno dei condomini incaricato dagli altri (una sorta di amministratore pro tempore), ivi compresi i pagamenti con bonifico. In tal caso occorre comunque porre la massima attenzione agli importi imputabili a ciascuno dei comproprietari che deve rispettare la percentuale di possesso. per questo è preferibile la prima soluzione.


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