Il Fisco

L’Iva è agevolata solo per abitazioni

di Vincenzo Vecchio

L’Iva sulle forniture di energia elettrica ai condomìni (per le parti comuni) pone agli amministratori il problema dell’individuazione corretta dell’aliquota in tre diversi momenti: alla prima attivazione, quando si passa ad altro gestore se, in un condominio a destinazione esclusivamente abitativa, un condòmino cambia destinazione alla sua unità immobiliare. Ministero delle Finanze e agenzia delle Entrate hanno più volte precisato che l’uso domestico, che dà diritto all’Iva agevolata al 10%, si verifica solo se i consumatori finali, che impiegano l’energia elettrica, la usano esclusivamente nella propria abitazione privata. Se nel condominio non ci sono unità immobiliari con destinazione diversa dall’abitativa la fornitura alle parti comuni condominiali viene assoggetta all’aliquota ridotta.

La Direzione regionale della Lombardia dell’agenzia delle Entrate, rispondendo di recente a un amministratore di condominio (interpello 904-492/2015) , che presentava una situazione di coesistenza tra unità abitative e altre a destinazione diversa, confermava l’applicazione dell’aliquota del 22%. Nella risposta veniva richiamata la risoluzione n. 150/E del 2004: ove non sia possibile determinare la parte di energia impiegata negli usi domestici, per mancanza di distinti contatori, l’imposta applicabile sull’intera fornitura è quella ordinaria e ciò a prescindere dalla prevalenza o meno delle superfici destinate ad uso abitativo.

Se in un condominio a destinazione abitativa un condòmino cambia destinazione d’uso della sua unità immobiliare, ne consegue la variazione dell’aliquota, che passa al 22% per tutta la fornitura.

Questo, però, rischia di innescare un contenzioso con gli altri condòmini, che potrebbero pretendere che il maggiore onere derivante dal cambiamento di destinazione debba essere sostenuto da chi, con la variazione, ha determinato l’incremento dell’aliquota. Tale tesi non è però sostenibile, in quanto il condòmino che ha mutato destinazione al suo immobile ha esercitato un diritto (se il regolamento condominiale contrattuale non lo vieta).

L’articolo 1122 del Codice civile, che disciplina le opere su parti di proprietà o uso individuale, vieta l’esecuzione di opere che rechino danno alle parti comuni. Se si ritiene che il concetto di parte comune sia relativo esclusivamente alle parti materiali dell’immobile e agli impianti tecnologici, il danno economico derivante dall’incremento dell’Iva non deve essere risarcito.

Il condòmino ha cioè posto in essere un atto legittimo le cui conseguenze, sul piano fiscale, passaggio dell’Iva dal 10% al 22%, sono automaticamente determinate dalle leggi. Certamente la soluzione data dall’agenzia delle Entrate non è equa ma risponde comuque all’esigenza di avere un orientamento chiaro, anche se determina il sorgere di conflitti.


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