Il Fisco

Accatastamento dopo lo scioglimento del supercondominio

di Antonio Iovine

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LA DOMANDA
Su un unico mappale sorge un condominio composto da due palazzine “a” e “b” completamente autonome e aventi ognuna mille millesimi. In mezzo vi è lo scivolo in comune che porta ai box e cantine poste sotto le terrazze a livello e sotto i rispettivi fabbricati. Due anni fa si è proceduto allo scioglimento del condominio, creando due condomini con propri codici fiscali. L'amministratore è lo stesso per i due condomini e per lo scivolo in comune. Si chiede se sia possibile e come procedere per creare anche due mappali autonomi riferiti ai singoli condomini, mantenendo sempre lo scivolo in comune.

Da L'Esperto Risponde

Per quanto è possibile desumere dalla situazione che descrive, nel momento della prima dichiarazione in catasto, fu scelta la soluzione più razionale possibile, così come previsto dalla circolare n. 2/84 della Direzione generale del catasto e dei servizi tecnici erariali. Cioè la costituzione di un lotto con unico numero di mappa, trattandosi di complesso edilizio con più corpi di fabbrica aventi medesima tipologia edilizia e parti comuni. In tali caso di rappresentazione catastale, lo stato di diritto sulle singole porzioni immobiliari non si evince dalla visura della mappa, ma dall'elaborato planimetrico. Si tratta di un documento tecnico catastale che individua le varie porzioni immobiliare di diritto esclusivo o in comune tra due o più unità immobiliari o tutte le unità immobiliari, distinguendole ciascuna con un numero di subalterno. Si sarebbe potuto anche dichiarare in catasto il complesso edilizio con un numero mappale per ogni edificio ed un terzo numero per lo scivolo in comune. Ma i tre identificativi avrebbero comunque sempre dovuto costituire un unico lotto nel quale lo scivolo sarebbe stato parte comune. Dal punto di vista del riconoscimento sui diritti sulle singole porzioni immobiliari non sarebbe cambiato alcunché nei due casi. Per cui non è consigliabile procedere alle variazioni catastali per modificare gli identificativi trattandosi peraltro di operazione costosa, senza alcun vantaggio pratico, che dovrà riguardare tutte le unità immobiliari. Quello che può essere invece portato avanti, nel caso che lo scivolo sia rappresentato con unico subalterno sia per la parte comune sia per i due rami che servono ognuno dei corpi di fabbrica, è il frazionamento in tre porzioni, ciascuna individuata con un proprio numero di subalterno: scivolo comune a tutte le unità, corsia di servizio fabbricato A (comune solo alle unità di A), corsia di servizio fabbricato B (comune solo alle unità di B).


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