Il Fisco

Griglie di aerazione e suolo pubblico, anche l’aria si paga

di Edoardo Valentino

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Di fronte alla maggior parte dei condomini in città si trovano delle griglie metalliche di aerazione. Di solito comunicano direttamente con i pieni inferiori o i garage e servono a consentire la circolazione dell'aria e il passaggio della luce in locali altrimenti chiusi.
Queste griglie e intercapedini, tuttavia, pur essendo di proprietà degli stabili e asservite esclusivamente agli stessi, sono posizionate sui marciapiedi e quindi sul suolo pubblico.
In particolare la presenza di una manufatto privato sul suolo pubblico consente alla pubblica amministrazione di richiedere il Canone per l'Occupazione per gli Spazi e le Aree Pubbliche (il cosiddetto COSAP).
Questo canone è stato introdotto dal Dlgs 15 dicembre 1997, n. 446, concernente il riordino della disciplina dei tributi locali, con il quale è stata abolita la tassa per l'occupazione degli spazi ed aree pubblici, la cosiddetta TOSAP (in origine prevista dal Capo II del Decreto Legislativo numero 507 del 1993).
Importante notare che, stante la natura di canone e non di tassa, il pagamento della somma è legittimato da “un provvedimento amministrativo, effettivamente adottato o fittiziamente ritenuto sussistente, di concessione dell'uso esclusivo o speciale di detto suolo” (così confermato dalla sentenza della Cassazione a Sezioni Unite numero 12167 del 19 agosto 2003 ).
L'articolo 63 del Decreto Legislativo 446 del 1997 quindi lascia alla pubblica amministrazione la facoltà di domandare o meno il canone di occupazione, affermando che “I comuni e le province possono, con regolamento adottato a norma dell'articolo 52, prevedere che l'occupazione, sia permanente che temporanea, di strade, aree e relativi spazi soprastanti e sottostanti appartenenti al proprio demanio o patrimonio indisponibile, comprese le aree destinate a mercati anche attrezzati, sia assoggettata, in sostituzione della tassa per l'occupazione di spazi ed aree pubbliche, al pagamento di un canone da parte del titolare della concessione, determinato nel medesimo atto di concessione in base a tariffa”.
In particolare per gli stabili siti nei Comuni al di sotto dei diecimila abitanti l'amministrazione beneficiaria sarà la Provincia, mentre per quelli siti in comuni con più di diecimila abitanti l'agente di riscossione sarà lo stesso Comune.
Pare possibile, quindi, che l'autorità competente si rivolga allo stabile domandando il pagamento del canone.
Inoltre questo potrà essere richiesto comprensivo di arretrati e – nel caso il condominio sia sprovvisto della necessaria autorizzazione all'occupazione degli spazi pubblici – anche con una possibile sanzione.
Pare corretto specificare che il pagamento di detto canone di occupazione non è dovuto unicamente se la costruzione delle griglie di aerazione è stata effettuata in un tempo antecedente alla destinazione di uso pubblico della strada in questione, ossia se al momento di edificazione dello stabile questo insisteva su un terreno di proprietà dello stesso e non sul suolo pubblico.
Non è escluso infatti che le griglie dei condomini di non recente costruzione siano state costruite su terreno di proprietà del condominio e che solo in seguito la pubblica amministrazione abbia reso pubblica la via antistante.
Avendo appurato l'esistenza e la natura del canone COSAP, resta da determinare chi debba pagarlo nel caso la pubblica amministrazione ne richieda il pagamento.
Pare corretto effettuare un distinguo.
Qualora, infatti, la griglia sia asservita per l'utilità dell'intero stabile (ad esempio collegando i garage con l'esterno) allora il contributo dovrà essere pagato pro quota da tutti i condomini.
Allorché invece, il manufatto serva unicamente una parte privata, sarà il proprietario (o i proprietari) di questa a doversi sobbarcare l'intero costo del canone.
L'articolo 1123 del Codice Civile, infatti, prevede al secondo comma che se alcune opere condominiali sono di utilità esclusiva solo di alcuni condomini, allora sono esclusivamente questi a pagarne le relative spese.
In conclusione pare prudente per gli amministratori di condominio verificare se il Comune (o la Provincia) ove è sito lo stabile abbia esercitato la propria facoltà di richiedere il COSAP.
In caso positivo occorrerà appurare l'esistenza di un'autorizzazione all'occupazione del suolo pubblico per le griglie di aerazione dello stabile e - ove questa mancasse – l'amministratore dovrà richiederla alla pubblica amministrazione di modo da regolarizzare lo stabile ed evitare ulteriori sanzioni.


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