PICCOLI CONDOMÌNI: BENEFICI SOLO SE C'È IL CODICE FISCALE

Con la circolare 11/E del 2014, l’agenzia delle Entrate ha precisato che il condominio - per effetto dell’articolo 21, comma 11, lettera a), n. 1), della legge n. 449/1997 - ha assunto la qualifica di sostituto d’imposta, tenuto ad effettuare la ritenuta di acconto ogni qualvolta corrisponda compensi in denaro o in natura. Pertanto, è necessario che lo stesso sia provvisto di codice fiscale, indipendentemente dalla circostanza che non sia necessario, ai sensi dell’articolo 1129 del Codice civile, nominare un amministratore (circolare n. 204/E del 6 novembre 2000). Pertanto, in presenza di un “condominio minimo”, edificio composto da un numero di condomini non superiore a otto, come nel caso di specie, dove vi sono tre appartamenti (prima delle modifiche apportate dalla legge n. 220 del 2012 all’articolo 1129 del Codice civile, il riferimento era a quattro condomini), risulteranno comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione dell’articolo 1129 e 1138 che disciplinano rispettivamente la nomina dell’amministratore (nonchè l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini). Ne discende che, al fine di beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni, prevista dall’articolo 16-bis del Tuir, Dpr 917/1986 e dall’articolo 1, comma 47 della legge 190/2014, i proprietari (madre e figlia) che, non avendone l'obbligo, non abbiano nominato un amministratore dovranno obbligatoriamente richiedere il codice fiscale ed eseguire tutti gli adempimenti previsti dalla richiamata disposizione a nome del condominio stesso (anche se gli appartamenti risultano locati). A tal fine, la detrazione compete anche al marito convivente con la proprietaria anche in altra abitazione purchè lo stesso sia intestatario delle fatture e effettui i pagamenti con bonifico bancario o postale (con il codice fiscale anche del condominio però, risoluzione 184/E del 2002). Per quanto concerne i pagamenti, è necessario effettuare i bonifici indicando, oltre al codice fiscale del proprietario (o familiare convivente del caso di specie) anche quello del condomino che effettua il pagamento (circolare n. 57/E del 1998), che potrà essere tratto indifferentemente sul conto corrente bancario ovvero postale di uno dei comproprietari (o familiare convivente), a tal fine delegato dagli altri, o su conto appositamente istituito. Per la ripartizione delle spese relative alla parti comuni alle unità immobiliari, i condomini dovranno concorrere alle stesse in ragione dei millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ai sensi del Codice civile (articoli 1123 e seguenti). In sostanza, anche in presenza di due soli condomini, ai fini della detrazione, il condominio deve avere un codice fiscale da indicare nelle fatture e nei bonifici. Conseguentemente, anche in dichiarazione dei redditi va indicato il codice fiscale del condominio, oltre che i dati catastali identificativi dell’immobile (foglio, mappa, particella, senza il subalterno che identifica la singola unità immobiliare), anche in assenza di indicazione nel quadro dei redditi da fabbricati che sono indicati dal proprietario o usufruttuario e non nella dichiarazione del coniuge convivente. Se il codice fiscale non è stato indicato, se possibile si consiglia di annullare il bonifico e richiedere il codice fiscale e fare un nuovo bonifico. In caso contrario, la detrazione non si rende applicabile.