Il Fisco

LA VENDITA DELLA CASA PRIMA DEL NUOVO ACQUISTO

LA DOMANDA
Sto acquistando una nuova casa e stipulerò il preliminare a breve; ancora non ho venduto la vecchia abitazione (regime prima casa). Vorrei sapere se per non perdere i benefici della "prima casa" basta che il rogito della nuova sia successivo alla vendita dell'attuale, oppure anche il preliminare di quest'ultima deve essere precedente?Inoltre, nel preliminare di acquisto della nuova casa specificheremo che avrò la disponibilità delle chiavi per effettuare i lavori di ristrutturazione. Potrò, pur non essendo proprietario, beneficiare delle detrazioni fiscali del 50%? Se col preliminare acquisisco il possesso, sarò da subito assoggettato alle imposte per la nuova casa? Se sì con quale regime (seconda casa fino al rogito)?

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa (n.21, Tabella A, parte II, Dpr 633/72 o articolo 1, Tariffa Dpr 131/1986, cioè Iva al 4% e registro, ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 200 euro cadauna, ovvero, se acquisto non da impresa, imposta di registro al 2% e ipotecarie e catastali in misura fissa di 50 euro cadauna), si applicano a condizione che nell'atto di compravendita l'acquirente dichiari:- di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;- di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso usufrutto abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, fruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.In particolare, l'immobile deve essere ubicato nel Comune di residenza dell'acquirente ovvero nel Comune in cui, entro 18 mesi l'acquirente stabilirà la propria residenza.L’acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:- le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto siano false;- non trasferisca entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto;- venda o doni l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero dell'imposta nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta, oltre gli interessi di mora. Nel caso di specie, all’atto del rogito della nuova casa si posseggono tutti i requisiti, pertanto basterà vendere la casa già posseduta prima del rogito della nuova. Viceversa, il preliminare può essere stipulato anche prima, dichiarando che al momento del rogito si possederanno tutti i requisiti di legge.La detrazione del 50% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2015, nei limiti di 96.000 euro (articolo 16 bis del Tuir, Dpr 917/86 e articolo 1, comma 47 legge 190/2014, in caso di preliminare (senza rogito), si rende applicabile solo se vi sia stata formale immissione in possesso dell’abitazione prima del rogito e a condizione che si provveda alla registrazione del contratto preliminare e che in sede di dichiarazione dei redditi siano indicati gli estremi di registrazione del medesimo preliminare nell’apposito spazio predisposto per gli estremi di registrazione del contratto di locazione o comodato (circolari 57/E e 121E del 1998). In sostanza, anche se le istruzioni parlano di estremi di registrazione del contratto di locazione o comodato, anche in tal caso occorre indicare in tali riquadri, gli estremi di registrazione del preliminare con immissione in possesso. Sino al momento del rogito, le imposte sull’abitazione sono a carico del promissario venditore (Imu, Irpef, Tasi).

Da: Condominio24


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