LA RIDUZIONE DI VOLUMETRIA PRECLUDE IL BONUS

08 Giugno 2015

La domanda

Devo acquistare un immobile da ristrutturare e volevo capire se potrò fruire della detrazione del 50 per cento. Il progetto prevede che l'immobile originario venga in parte demolito, mentre si manterranno la facciata principale e la parete di confine con l'altra proprietà. La ricostruzione porterà a una diminuzione del volume preesistente. A questo proposito, la sentenza 4265 del 25 luglio 2014 del Tar Campania precisa che «la volumetria preesistente costituisce lo standard massimo di edificabilità in sede di ricostruzione, nel senso che sussiste la possibilità di utilizzare la preesistente volumetria soltanto in parte in sede di ricostruzione, essendo precluso soltanto un aumento. Pertanto la prevista diminuzione di volumetria non appare ostativa alla riconducibilità dell'intervento alla fattispecie della ristrutturazione edilizia».La pratica si configura, quindi, come una ristrutturazione (Dpr 380/2001, articolo 3, comma 1, lettera D). Perciò credo di poter fruire delle detrazioni del 50 per cento. È corretto?

Nell’ipotesi di demolizione e ricostruzione di un fabbricato con ampliamento o riduzione di volumetria, è esclusa l’applicabilità della detrazione del 50 per cento (articolo 16-bis del Tuir, Dpr 917/1986, e articolo 1, comma 47, della legge 190/2014; si veda anche la guida al 50% su www.agenziaentrate.it), Questi i chiarimenti forniti dall’agenzia delle Entrate con la risoluzione 4/E del 4 gennaio 2011, che si è espressa a proposito dell’applicabilità delle detrazioni del 36%-50% in presenza di lavori di ristrutturazione e ampliamento, con o senza demolizione dell’edificio originario.In particolare, nell’ipotesi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, le agevolazioni citate competono «solo in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto di volumetria dell’edificio preesistente»; diversamente, in caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento, o riduzione di volumetria, le detrazioni non spettano, in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”. In sostanza, mentre a livello urbanistico la riduzione di volumetria potrebbe rientrare nella ricostruzione fedele del fabbricato, ai fini fiscali le pronunce dell’agenzia delle Entrate negano le agevolazioni a tutti gli interventi sia di aumento che di riduzione di volumetria originariamente assentita.

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