Il Fisco

Sfratto e calcolo dell'Irpef sui canoni

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LA DOMANDA
Il 23.4.15 il giudice convalida sfratto per morosità (da novembre 2014) con esecuzione entro 30.5. Il giudice nulla scrive circa la morosità precedente la convalida.
Facendo riferimento a circ. Entrate 11/E del 21.5.2014 (punto 1.3 – pag. 8) arguisco che:
1) Dal mese di maggio 2015 non è dovuta alcuna imposta per i canoni che non percepirò fino all'effettivo rilascio dell'immobile
2) Per i canoni pregressi non percepiti (da nov.14 ad aprile 2015) non è dovuta alcuna imposta sul presupposto che il Giudice avendo convalidato lo sfratto per morosità ha sostanzialmente (se non formalmente) attestato la morosità anche per il periodo precedente.
L'agenzia delle entrate (a voce) è di diverso parere:
1) Non dovuta l'imposta successiva alla convalida dello sfratto ma da giugno 2015 poiché anche se la convalida dello sfratto è del 23.4.2015, la data di esecuzione è 30.5.15
2) Per i canoni pregressi l'imposta è dovuta perché l'ordinanza di convalida nulla dice a proposito della morosità pregressa.

Da L'Esperto Risponde

La Circolare Agenzia delle Entrate n. 11/E del 21 maggio 2014, richiamata dal lettore, testualmente recita: “Per le sole locazioni d'immobili a uso abitativo, l`articolo 8, comma 5, della legge n. 431 del 1998, introducendo due nuovi periodi all`attuale articolo 26 del Tuir, ha stabilito che i relativi canoni, se non percepiti, non concorrono alla formazione del reddito complessivo del locatore dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Conseguentemente, detti canoni non devono essere riportati nella relativa dichiarazione dei redditi se, entro il termine di presentazione della stessa, si è terminato il procedimento di convalida di sfratto per morosità e, nel caso in cui il giudice confermi la morosità del locatario anche per i periodi precedenti il provvedimento giurisdizionale, al locatore è riconosciuto un credito d`imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti”. E' fuor di dubbio, quindi, che il diritto a non dichiarare i canoni non percepiti decorre dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di sfratto, che coincide, con la convalida, da parte del giudice, della richiesta del locatore di intimazione dello sfratto per morosità dell'inquilino. A nulla rileva che stabilisca l'esecuzione dello stesso in un momento successivo, di norma dopo 30 giorni. La Circolare Ministero delle Finanze n. 150/1999 prevede espressamente che “la non imponibilità dei canoni di locazione, limitatamente all'ammontare di questi che il giudice ha accertato come non riscossi, decorre dal momento della conclusione del procedimento anzidetto che si realizza, a norma dell'articolo 663 del codice di c.p.c., se l'intimato non compare o pur comparendo non si oppone, ovvero, a norma dell'articolo 665 del c.p.c., in caso di opposizione dell'intimato. In quest'ultima ipotesi, infatti, anche se ha inizio il procedimento ordinario, quello a carattere sommario - cui la norma fa riferimento - può ritenersi concluso”. Diversamente, non avendo il giudice deliberato nulla sui canoni non percepiti nel periodo precedente la convalida, le imposte sono comunque dovute nonostante la mancata percezione dei canoni. Per beneficiare del credito d'imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti è, infatti, necessaria una espressa delibera del giudice che attesta, anche formalmente, la morosità pregressa. Cosa questa che, nel caso del lettore, non è avvenuta e, pertanto, non matura il credito d'imposta.


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