Il Fisco

Proprietario di negozi e detrazione per lavori edilizi condominiali

di Marco Zandonà

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LA DOMANDA
Sono comproprietario di botteghe in un edificio che non ha l'amministrazione condominiale.
Dovendosi rifare il tetto e la facciata, gradirei sapere se posso usufruire di detrazioni d'imposta e in che misura. In caso affermativo, quali sono gli adempimenti da osservare?

Da L'Esperto Risponde

Nell'ipotesi di lavori su parti comuni (tetto e facciata) di edificio a destinazione mista (abitativa e non abitativa), come nel caso di specie in cui sono presenti delle botteghe, la detrazione del 50%, ai sensi dell'articolo 16 bis del Tuir 917/86 e articolo 1, comma 139 legge 147/2013, compete per i millesimi di proprietà delle parti comuni sia per le unità abitative che per quelle a destinazione deversa, solo nell'ipotesi in cui l'edificio sia a prevalente destinazione abitativa (oltre il 50% destinato ad abitazione, circolari 57/E e 121/E del 1998). Viceversa se l'edificio è a prevalente destinazione non abitativa, la detrazione si applica comunque per i millesimi di proprietà delle parti comuni riferite alle abitazioni (circolari 121/E e 57/E del 1998) e non anche peri millesimi riferibili alle botteghe. Per quanto attiene alla procedura da seguire, si ricorda che anche in assenza di amministratore come nel caso di specie, con la circolare 11/E del 2014, l'Agenzia delle Entrate ha precisato, che Il condominio - per effetto dell'art. 21, comma 11, lettera a), n. 1), della legge n. 449/1997 - ha assunto la qualifica di sostituto d'imposta, tenuto ad effettuare la ritenuta di acconto ogni qualvolta corrisponda compensi in denaro o in natura, pertanto, è necessario che lo stesso sia provvisto di codice fiscale, indipendentemente dalla circostanza che non sia necessario, ai sensi dell'art. 1129 codice civile, nominare un amministratore (circolare n. 204/E del 6 novembre 2000). Pertanto, In presenza di un “condominio minimo”, edificio composto da un numero non superiore a otto condomini (prima delle modifiche apportate dalla legge n. 220 del 2012 all'articolo 1129 del Codice civile il riferimento era a quattro condomini), risulteranno comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione dell'articolo 1129 e 1138 del Codice civile che disciplinano rispettivamente la nomina dell'amministratore (nonché l'obbligo da parte di quest'ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini). Ne discende che, al fine di beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni prevista dall'articolo 16-bis del Tuir 917/1986 e dall'articolo 1, comma 139 della legge 147/2013, i condomini che, non avendone l'obbligo, non abbiano nominato un amministratore dovranno obbligatoriamente richiedere il codice fiscale ed eseguire tutti gli adempimenti previsti dalla richiamata disposizione a nome del condominio stesso. Per quanto concerne i pagamenti è necessario effettuare i bonifici indicando, oltre al codice fiscale del condominio, anche quello del condomino che effettua il pagamento (cfr. circolare n. 57/E del 1998), che potrà essere tratto indifferentemente sul conto corrente bancario ovvero postale di uno dei condòmini, a tal fine delegato dagli altri, o su conto appositamente istituito. Per la ripartizione delle spese relative alla parti comuni alle unità immobiliari i condomini dovranno concorrere alle stesse in ragione dei millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ai sensi del codice civile (cfr. articoli 1123 e seguenti).


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