Il Fisco

Camera affittata per l'Expo

di Gianni Marchetti

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LA DOMANDA
Da poco è iniziata l'esposizione internazionale a Milano.
Quali adempimenti fiscali deve ottemperare chi intende affittare una camera della propria abitazione ai visitatori (premesso che non vi sono sufficienti strutture ricettive, che non si sta parlando dell'attività di affittacamere che è già disciplinata dalla Legge e che l'attività in argomento non sarebbe continuativa per tutto il mese ma sporadica ed occasionale).

Da L'Esperto Risponde

L'attività descritta dal lettore non presuppone particolari adempimenti fiscali. Innanzitutto, essendo svolta in modo occasionale, non richiede l'apertura della partita Iva. Estremamente semplificati sono altresì da considerarsi gli adempimenti connessi alla stipula del contratto di locazione: l'articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 431/1998 esclude espressamente dalle norme previste per le locazioni ad uso abitativo le locazioni per finalità turistiche. Tali contratti sono perciò soggetti esclusivamente alle norme del codice civile: la durata della locazione e l'ammontare del canone possono perciò essere liberamente determinati dalle parti. A tale proposito, si segnala comunque la necessità della forma scritta, anche se la durata della locazione è di pochi giorni, pena il rischio di nullità del contratto stesso. Per quanto riguarda, invece, la qualificazione, ai fini Irpef, dei redditi derivanti dalle locazioni di breve durata, gli stessi sono da considerarsi tra i redditi fondiari derivanti dallo sfruttamento, totale o parziale, dell'immobile: in altri termini, che la locazione interessi l'intero immobile, oppure una singola stanza, che duri tutto l'anno o pochi giorni, poco cambia. Stante la qualificazione di redditi fondiari, sono sempre imputati al proprietario o titolare di altro diritto reale con il criterio della competenza e non con quello di cassa. Ciò significa che, fiscalmente, dovrà essere dichiarato l'intero ammontare del canone concordato, a prescindere dall'effettiva percezione, compilando il quadro B Redditi dei Fabbricati della propria dichiarazione dei redditi. A tale proposito, trattandosi della locazione di una porzione della propria abitazione principale, tale situazione dovrà essere identificata con il codice utilizzo 11. Si specifica che è necessario indicare separatamente ciascun periodo e tipologia di utilizzo utilizzando più righi del Quadro B. In alternativa al regime ordinario Irpef, il locatore potrà scegliere l'applicazione del regime sostitutivo della cedolare secca: come noto, tale regime può essere applicato anche per i contratti di breve durata, di durata cioè inferiore ai 30 giorni, per i quali non vige l'obbligo di registrazione. In tal caso l'opzione per la cedolare secca verrà effettuata direttamente in sede di dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui i canoni di locazione sono maturati. Per quanto riguarda i tributi locali occorre rilevare che, ai fini Tasi e Tari, vige la regola secondo cui, in caso di utilizzi non superiori a sei mesi, l'unico soggetto passivo è il proprietario. Ne consegue che, in tali ipotesi, il titolare dell'immobile sarà comunque tenuto al pagamento del 100% dell'imposta. Ai fini Imu, invece, la circolare Agenzia Entrate n. 5/E dell'11 marzo 2013 aveva specificatamente trattato la fattispecie della locazione di parte della abitazione principale ribadendo il principio secondo il quale si ritiene debba applicarsi la sola Imu e, quindi, la vigente esenzione - nel caso in cui l'importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell'opzione per la cedolare secca). Risultano, invece, dovute sia l'Imu che l'Irpef o la cedolare secca nel caso in cui l'importo del canone di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell'opzione per la cedolare secca) sia di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%. Naturalmente, se la locazione di parte dell'abitazione principale si estende solo per una parte del periodo d'imposta, quanto sopra precisato in termini di confronto tra rendita rivalutata e canone di locazione si applica limitatamente alla parte del periodo d'imposta in cui sussiste il rapporto di locazione.


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