Il condomino è legittimato a realizzare una autorimessa interrata nel proprio giardino

L'autorimessa interrata nel sottosuolo di un giardino esclusivo costituisce, quale pertinenza ad uso privato collegata all'unità abitativa, una alternativa alle tradizionali tipologie di garages e posti auto. Ha il pregio di rappresentare una soluzione salva-spazio, ragione per la quale negli ultimi anni si sta sempre più diffondendo.

L'importante questione esaminata dal Tribunale di Cassino (sentenza 615/2022) affronta il diritto del condomino a poter realizzare una autorimessa nel sottosuolo del giardino di sua esclusiva proprietà. Non può sottacersi che il caso di specie desta particolare interesse per singolarità e novità. Assume notevole rilevanza perché, da un canto, soddisfa l'esigenza di sfruttare nuovi spazi per realizzarvi opere dalla indiscussa comodità e utilità, dall'altro, incidendo in contesti condominiali nei quali si interseca con il rispetto di sottili equilibri, impone il superamento di una pluralità di condizioni e aspetti.

La vicenda
Un condomino conveniva dinnanzi al tribunale cassinate il condominio al fine di accertare il diritto a realizzare una autorimessa interrata nel giardino di sua esclusiva proprietà. Sosteneva che la realizzazione del manufatto interessava il sottosuolo di un giardino esterno al plesso condominiale, né era ravvisabile alcuna interferenza con i muri maestri. Soggiungeva che il diritto di realizzare l'autorimessa al disotto del cennato giardino, sul cui soprassuolo e sottosuolo non insistevano porzioni dell'edificio, era disciplinato dall'articolo 840 Codice civile. Il diritto, inoltre, sussisteva anche se la natura del muro di recinzione del giardino era condominiale. Il condominio, costituitosi, si opponeva alla realizzazione della autorimessa.

La causa veniva istruita attraverso prove documentali, ammissione della consulenza tecnica e ordine di ispezione dei luoghi compiuta dal decidente per meglio conoscere l'oggetto della contesa. Con sentenza numero 615, pubblicata il 5 maggio 2022, il Tribunale di Cassino accoglieva la domanda del condomino dichiarando legittima la realizzazione dell'autorimessa nel terrapieno sottostante il giardino di sua esclusiva proprietà.

Varco nel muro comune
Il decidente ha preliminarmente escluso la natura condominiale del muro di recinzione del giardino di proprietà esclusiva del condomino in quanto, per le sue oggettive caratteristiche strutturali, è funzionale ad una sola parte dell'immobile oggetto di autonomo diritto di proprietà. Il giardino di proprietà esclusiva, identificato con particella catastale, non è legato da destinazione di servizio rispetto al condominio sicché viene meno il presupposto della presunzione di condominialità sancita dall'articolo 1117 Codice civile. Il muro nel quale il condomino intende creare un varco (per consentire l'accesso del veicolo una volta realizzato il garage interrato) non contiene né delimita il plesso condominiale poiché sorge oltre il giardino esclusivo.

Anche volendo ritenerlo comune, l'apertura di un varco non stravolge la sua funzione né priva i restanti condòmini del pari uso. La realizzazione dell'autorimessa è lecita anche nell’ipotesi in cui il muro di recinzione, posto a delimitazione del giardino, ricade in condominio. Infatti, consolidato orientamento di legittimità ritiene che il principio della comproprietà del muro di un edificio legittima il condomino ad apportare tutte le modificazioni che gli consentano di trarre utilità aggiuntive rispetto a quelle godute dagli altri condòmini (e, quindi, a procedere anche all’apertura di un varco di accesso alla sua proprietà esclusiva). Naturalmente, come disposto dall'articolo 1102 Codice civile, a condizione di non impedire agli altri condòmini la prosecuzione dell’esercizio dell’uso del muro e di non alterarne la normale destinazione.

Nessuna alterazione del decoro o interferenza con le fondazioni
Il giudicante ha esaminato anche la dedotta alterazione del decoro dell'edificio. Il varco previsto nella Dia ed acclusi grafici verrebbe protetto da una porta avente caratteristiche identiche al muro di recinzione. Il Comune, nulla eccependo, ha rilasciato l'autorizzazione richiesta dal condomino ai fini della tutela paesaggistico-ambientale. L'ispezione giudiziale dei luoghi ha consentito di verificare che l'edificio non presenta particolare valenza estetica. Consta altresì che anni addietro sia stato oggetto di ampliamenti che hanno comportato sopraelevazioni dei sottostanti piani terra nella parte antistante.

L'ispezione ha anche permesso di accertare che il giardino del condomino è separato dal complesso condominiale da un vialetto per cui le fondamenta dell’autorimessa non interferiranno con quelle del fabbricato. Inoltre, il giardino non è interessato dalle fondazioni dello stabile condominiale, né da altre opere di pertinenza del condominio. È emerso, infine, che nello stesso non vi sono opere murarie che indicano la presenza di sottoservizi nel sottosuolo.

Diritto di realizzare autorimesse interrate (legge Tognoli)
Ha poi evidenziato che il legislatore con la legge Tognoli (122/1989) ha incentivato, in favore di proprietà individuali e collettive, la realizzazione di posti auto per le costruzioni preesistenti che ne siano sprovviste dando la possibilità di creare tali ambienti nel sottosuolo degli stabili o nel sottosuolo delle aree pertinenziali esterne. Infatti, l'articolo 9, comma 1, dispone che «i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi… parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato… ».

Il comma 3 precisa che le delibere che hanno ad oggetto le opere previste al comma 1 devono essere approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, comma 2, Codice civile «salvo che si tratti di proprietà non condominiale». L'inciso sottrae ogni potere decisionale all'organo assembleare nel caso in cui l'opera debba essere edificata nel sottosuolo di una proprietà esclusiva.

Proprietà esclusiva del suolo e sottosuolo
È pacifico che la proprietà esclusiva di un giardino si estende nella sua proiezione verso il sottosuolo. L'acquirente del suolo, qualora il titolo non disponga diversamente, acquista automaticamente la proprietà del sottosuolo. È proprio l'articolo 840 Codice civile a stabilire che la proprietà del sottosuolo spetta al proprietario del suolo sempreché il titolo di acquisto non disponga il contrario. A tal fine gli viene riconosciuta la facoltà di praticare qualsiasi opera di escavazione con il limite di non arrecare danni alle proprietà vicine.

Per evitare che il condomino acquirente del suolo (di un giardino) attragga automaticamente nella sua sfera dominicale il sottosuolo, occorrerebbe prevedere (nei rogiti e nel regolamento di condominio) che esso, nonostante il trasferimento del soprassuolo, resti di proprietà condominiale. Con tale esclusione dalla vendita, l'acquirente diverrebbe proprietario del solo soprassuolo, ovvero la parte superficiale del terreno (strato attraversato dalle radici delle piante e dalla vegetazione) e, conseguentemente, ogni iniziativa edilizia nel sottosuolo potrà essere inibita.

Escavazione nel sottosuolo
È necessario chiarire, a scanso di equivoci, che in linea generale il singolo condomino non può, senza consenso unanime, procedere ad escavazioni nel sottosuolo per ricavare nuovi locali in quanto tale attività comporta l’assoggettamento del bene comune a vantaggio del singolo. In assenza di un titolo che attribuisca la proprietà esclusiva ad un condomino, lo spazio sottostante al suolo su cui insiste l'edificio (e ovviamente quello circostante incluso nel lotto) deve intendersi di proprietà comune. È tuttavia fatto salvo il caso in cui - come quello vagliato dal tribunale cassinate - il condomino è proprietario esclusivo del sottosuolo e il perimetro della escavazione ricade all'esterno delle mura dell'edificio e delle sue fondazioni.