Condominio

Nulla la delibera che autorizza l’occupazione di un tratto di colonna d'aria del cortile

Altera la destinazione del cortile (la cui funzione è quella di dare luce e aria ) e impedisce agli altri proprietari l'utilizzo paritario del bene

di Fulvio Pironti

Due condòmini impugnavano una delibera assembleare dinnanzi al Tribunale di Terni chiedendo che venisse dichiarata nulla o annullata in quanto presa senza l'assenso totalitario e in spregio del Regolamento regionale 2/2015 in quanto comportava modifiche dei diritti soggettivi sui beni comuni. Nella specie, un condomino era stato autorizzato a poter incorporare un tratto di colonna d'aria del cortile comune mediante realizzazione di manufatto (tettoia) per fini e usi esclusivi. Il condominio avversava la domanda chiedendo preliminarmente la decadenza dall'impugnazione perché azionata tardivamente e, nel merito, il rigetto della domanda perché infondata in fatto e in diritto.

La decisione
Il Tribunale di Terni con sentenza numero 762 pubblicata il 22 settembre 2021 ha dichiarato la nullità della delibera assembleare opposta. La consulenza tecnica d'ufficio ha rilevato che l'opera realizzata era difforme rispetto al progetto autorizzato con permesso di costruire in quanto erano state apportate modifiche sostanziali come l'«allungamento del ballatoio e della tettoia di copertura». Il Comune aveva emesso ordinanza di demolizione dei manufatti e a nulla era valsa la presentazione della Scia in sanatoria perché la pubblica amministrazione, reiterando la proposta di diniego e insanabilità delle opere realizzate, confermava la violazione delle distanze legali previste dal Regolamento Regione Umbria 2/2015.

La tettoia era stata realizzata su area cortilizia di proprietà condominiale in palese dispregio delle distanze minime prescritte dall'articolo 24 del Regolamento regionale e in assenza di accordo con i proprietari confinanti. Il tribunale ternano ha ritenuto che il manufatto realizzato dal condomino, benché autorizzato dall'assemblea, violava le norme e pregiudicava le parti comuni (limitazione di aria e luce alle unità abitative che affacciano sull'area cortilizia comune). Inoltre, costituendo un'opera innovativa vietata, ledeva il rispetto delle distanze minime imposte dall'articolo 24 del Regolamento regionale 2/2015 incidendo sui diritti individuali sui beni comuni. In estrema sintesi, la delibera evidenziava un oggetto illecito e come tale era affetta dal vizio di nullità.

La giurisprudenza
A conforto di tale linea motiva, il decidente ha richiamato alcune significative pronunce di legittimità secondo le quali «…poiché la funzione dei cortili comuni è quella di fornire aria e luce alle unità abitative che vi prospettano, lo spazio aereo ad essi sovrastante non può essere occupato dai singoli condòmini con costruzioni proprie in aggetto, non essendo consentito a terzi, anche se comproprietari insieme ad altri, ai sensi dell’articolo 840 Codice civile, comma 3, l’utilizzazione ancorché parziale a proprio vantaggio della colonna d’aria sovrastante ad area comune, quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa» (Cassazione 5551/2016 e 966/1993).

Inoltre, l'erezione di manufatti nel cortile di un complesso condominiale rientra nelle facoltà concesse al condomino soltanto nel caso in cui non alteri la destinazione del bene. Detta attività è preclusa, invece, qualora dovesse tradursi in corpi di fabbrica aggettanti mediante incorporazione di un tratto della colonna d’aria sovrastante e utilizzazione della stessa per finalità esclusive (Cassazione 3098/2005 e 3942/1991).

Occupazione della colonna d’aria nel cortile comune
La colonna d’aria è la proiezione verso l’alto dello spazio aereo sovrastante un suolo. Assume rilevanza giuridica perché consente la realizzazione di una futura costruzione sul suolo (o la sopraelevazione di una costruzione preesistente). Il diritto di costruire o sopraelevare sul suolo spetta al titolare della colonna d’aria che solitamente coincide con il proprietario del suolo da cui si diparte. Qualora vi siano appartamenti le cui vedute prospettino sul suolo comune, l'esercizio di tale diritto non deve essere compresso dalla realizzazione di altre sopraelevazioni. L’incorporazione della colonna d’aria di un cortile condominiale mediante realizzazione di un manufatto aggettante è preclusa al condomino.

Ciò in quanto altera la destinazione del cortile (la cui funzione è quella di dare luce e aria all'intero plesso edilizio) e impedisce agli altri proprietari l'utilizzo paritario del bene.Nel caso esaminato dalla Curia ternana, la costruzione insisteva sul cortile comune. Si trattava di un corpo di fabbrica in aggetto sul cortile realizzato mediante incorporazione di un tratto della colonna d'aria sovrastante la relativa area, con conseguente alterazione della normale destinazione del cortile. Il manufatto occupava stabilmente e definitivamente parte della corte comune e del relativo spazio aereo sovrastante. Lo spazio sovrastante il cortile di proprietà condominiale altera, in quanto occupato da un manufatto in una proiezione temporale duratura, la destinazione della cosa comune sottraendola - quindi rendendola inservibile e inutilizzabile - all'uso degli altri condòmini.

Titolarità della colonna d'aria
La proprietà fondiaria si estende in linea verticale in proiezione del sottosuolo e nello spazio sovrastante (colonna d'aria). Tali princìpi vanno contemperati con il diritto di condominio caratterizzato da una pluralità di proprietà immobiliari sottoposte a limitazioni nella proiezione degli spazi sottostanti e sovrastanti. La giurisprudenza consente che i condòmini realizzino manufatti nel cortile comune sempreché non alterino la normale destinazione del bene. Considera lesivo il corpo di fabbrica aggettante che incorpori parte della colonna d'aria sovrastante con utilizzazione della stessa per fini esclusivi.

Diritto di affaccio
È un diritto garantito non solo per gli immobili con veduta panoramica, ma anche per quelli con vista nell'area cortilizia interna. La colonna d'aria del cortile è un bene comune e non può essere occupato dal singolo a discapito dei restanti condòmini installandovi manufatti. Il proprietario di un immobile non può erigere manufatti che sporgano dall'edificio ledendo la veduta sul cortile agli altri condòmini. In tal modo il condomino si approprierebbe illegittimamente di parte della colonna d'aria condominiale. Anche nel caso l'occupazione riguardi una modestissima parte della superficie, non scatterebbe alcuna legittimazione dell'opera.

Conclusioni
Lo sfruttamento esclusivo del bene da parte del singolo che impedisca la simultanea fruizione agli altri, non è riconducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre dal bene comune la più intensa utilizzazione. Al contrario, integra un uso illegittimo in quanto il principio di solidarietà cui devono essere informati i rapporti condominiali richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i condòmini. È evidente che il limite delle facoltà dominicali consentite dall'articolo 1102 Codice civile in caso di incorporazione del suolo comune e relativa proiezione della colonna d'aria verrebbero oltrepassati. Ciò sconfina dal concetto di uso intenso del bene comune perché implica, da un lato, l'acquisizione permanente di un tratto di proprietà condominiale nella sfera esclusiva di un condomino e, dall'altro, viene sottratto alla compagine il godimento e qualsiasi utilizzo.

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