Devono ritenersi straordinari tutti gli atti che eccedono l’ordinaria gestione del condominio

Gli atti di ordinaria amministrazione, d'iniziativa dell'amministratore nell'esercizio delle sue funzioni e vincolanti per tutti i condòmini, si distinguono da quelli di tipo straordinario in base alla “normalità” della gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni. Occorrerà, quindi, un'apposita delibera per gli atti implicanti spese che – seppur tese ad un miglior uso della cosa – comportino, per particolarità e consistenza, un onere economico rilevante. Lo sostiene il Tribunale di Roma con sentenza 6379 del 15 aprile 2021.

La vicenda
Sono dei proprietari ad impugnare la delibera con la quale il condominio, le cui regole prevedevano 54 posti auto, aveva deciso di aumentarne la capienza su istanza di alcuni condòmini ed acquisito il parere favorevole dei vigili del fuoco. A loro avviso, però, la modifica non solo aggravava i rischi connessi all'uso della rimessa ma necessitava anche dell'unanimità e della modifica della tabella millesimale. In ogni caso, era un'innovazione o almeno un atto di straordinaria amministrazione assoggettato ad un quorum specifico.

Il condominio replica: la circostanza che il regolamento prevedesse 54 posti macchina non significava che richiamasse l'alloggiamento di altrettante vetture essendo il numero delle porzioni immobiliari destinate a posti auto, cosa diversa dal numero di auto parcheggiabili non specificato nel regolamento. Inoltre, non era necessario variare le carature millesimali non variando i posteggi, e quand'anche lo fosse stato non si sarebbe tradotto in vizio della delibera. Circa i quorum, conclude, la maggioranza andava calcolata solo sui proprietari dei posti ossia gli unici ad aver votato ed i consensi superavano i limiti previsti dalla legge per la soglia deliberativa. Non si trattava, infine, di innovazioni ma di mere installazioni di un idrante supplementare e lampade di emergenza, e non di manutenzione straordinaria.

La decisione
Per il Tribunale, la domanda è inammissibile per carenza d'interesse all'impugnazione. In ordine alle spese per interventi di straordinaria amministrazione, come più volte chiarito dalla giurisprudenza, la delibera giuridicamente rilevante è soltanto quella con cui le opere siano approvate definitivamente con commissione d'appalto e piano di riparto oneri. Non incideranno, dunque, precedenti delibere preparatorie od interlocutorie, non vincolanti né definitive. In sintesi, i lavori extra possono dirsi deliberati quando è stata scelta l'impresa appaltatrice ed approvato il preventivo per la loro esecuzione. Prima di questo momento, ogni decisione che non sia suscettibile di fare individuare la spesa con il correlativo obbligo dei condòmini di farvi fronte non può dirsi di affidamento dei lavori non generando diritti né obblighi.

Come si individua la straordinarietà dell’atto
E nella fattispecie, l'assemblea aveva solo approvato un progetto, non i lavori tanto che non si accennava neppure ai costi per l'assunzione o formazione di personale di servizio. Del resto, solo con l'approvato affidamento dei lavori si sarebbe saputo l'esborso. Peraltro, la Cassazione insegna che a distinguere gli atti di ordinaria amministrazione – rimessi all'iniziativa dell'amministratore e vincolanti – dagli atti di gestione straordinaria, bisognosi di autorizzazione assembleare, è la “normalità” rispetto allo scopo dell'uso e del godimento dei beni comuni: gli atti implicanti spese che, pur tese al miglior utilizzo delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino per particolarità e per consistenza un onere economico rilevante, si imporranno solo con delibera. Il connotato ordinario o meno, allora, andrà valutato con riferimento sia al tipo dei lavori da svolgere che all'entità della spesa che solo un progetto appaltato consente di far conoscere. Evidenti, dunque, le motivazioni per cui il Tribunale di Roma dichiara inammissibile la domanda.