L’amministratore a conoscenza delle sottrazioni di somme da parte del portiere deve intervenire

L'amministratore, nell'adempiere agli obblighi di gestione condominiale, deve svolgere il suo incarico con la diligenza del buon padre di famiglia cioè con la diligenza che è lecito attendersi da un soggetto di media avvedutezza ed accortezza, memore dei suoi impegni e responsabilità. Di conseguenza, se si metta in discussione la violazione dei suoi doveri – e voglia giustificarsi accollando la responsabilità dell'inadempimento a terzi – potrà liberarsi dalle accuse solo ove si accerti che abbia sperimentato tutti i rimedi necessari o utili per rimuovere l'ostacolo all'esecuzione dell'obbligo contrattualmente assunto. Lo puntualizza il Tribunale di Messina con sentenza 1578 del 2 novembre 2020.

La vicenda
A puntare il dito contro l'ex amministratore è un condominio. Il professionista, spiega al giudice, lo aveva gestito per dieci anni ma non aveva mai presenziato alle attività avvalendosi della collaborazione del portiere poi andato in pensione e sostituito da un altro. Mesi dopo, però, dei condòmini erano stati informati di consistenti sottrazioni di denaro dalla cassa comune perpetrate dal vecchio portiere che – ammesso di aver preso i soldi e di non poterli restituire – faceva presente che l'amministratore era a conoscenza dei fatti. Il gestore, sollecitato ad attivarsi per recuperare le somme, comunicava di aver riscontrato una mancanza superiore a 61 mila euro e di aver sporto querela in proprio e come amministratore.

Le gravi inadempienze contrattuali
Con l'occasione, riferiva che le prime sottrazioni si erano verificate diversi anni prima ma che, per continuare ad avvalersi del portiere, si era limitato a chiedere ai condòmini di pagare le quote con assegno o bonifico. Circostanze che convincono i condòmini della responsabilità per i gravi inadempimenti contrattuali e violazione dei compiti dettati dall'articolo 1136 del Codice civile: riscuotere i contributi, erogare le spese occorrenti e, a fine anno, render conto della gestione. Trasgrediti, anche i doveri previsti dal regolamento e dal mandato. D'altro canto, la sola iniziativa intrapresa per rimediare all'appropriazione del denaro era stato chiedere dei pagamenti tracciabili ma una regolare rendicontazione avrebbe impedito la sottrazione.

Necessaria la diligenza del buon padre di famiglia
Per tali ragioni, il condominio ne chiede la condanna risarcitoria e il Tribunale accoglie la domanda. Era pacifico, chiarisce, che le perdite patrimoniali derivavano da responsabilità dell'ex portiere che, fino al pensionamento, le incassava e se ne appropriava. Ma l'incarico dell'amministratore è di diritto privato (Cassazione, sezioni unite, 9148/2008) ed è assimilabile ad un incarico gestorio con rappresentanza assunto su mandato collettivo. Ai rapporti tra gestore e condòmini si applicano, quindi, anche le norme che impongono dieseguire l'incarico con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli, perciò, deve muoversi con la diligenza che è lecito attendersi da un soggetto di media avvedutezza ed accortezza, memore dei suoi impegni e responsabilità.

Allora, per stabilire se sia venuto meno ai suoi doveri, qualora – come nella vicenda concreta – accolli la colpa dell'inadempimento ad altri, sarà esonerato da responsabilità soltanto se emerga che abbia tentato tutti i rimedi che, in quel caso e con la dovuta diligenza, erano necessari o utili per assolvere l'obbligo. Invece l'amministratore, anziché assumere provvedimenti disciplinari contro il portiere (non escluso il licenziamento per giusta causa) aveva solamente tentato di convincerlo a restituire il mal tolto. Così, a fronte della sua responsabilità, il Tribunale di Messina – seppur decurtando delle somme dal totale reclamato – accoglie la domanda di risarcimento formulata dal condominio.