Condominio

Per ottenere il rimborso dal condominio di danni alla propria abitazione va sempre provata l’urgenza

Non trattandosi di una comunione ordinaria va dimostrato che, in caso di ritardi, si sarebbero verificati ulteriori gravi problemi

di Selene Pascasi

Ci si può attivare senza autorizzazione in caso di urgenza, intesa come indifferibile necessità di eseguire un'opera sulle parti comuni per evitare possibili danni a sé, a terzi o al bene comune, senza poter subito avvisare l'amministratore o gli altri condòmini. Lo scrive la Corte di appello di Napoli con sentenza numero 3684 del 28 ottobre 2020.

La vicenda
Apre la lite, la decisione del Tribunale di bocciare le domande formulate dal condominio intento ad ottenere la condanna di una coppia al ripristino di una serie di opere lesive del decoro e del prospetto architettonico dello stabile, e mai autorizzate dall'assemblea. In particolare, lamenta la sostituzione degli infissi esterni del sottotetto con altri di colore e materiale diverso da quelli dello stabile, l'impermeabilizzazione della parete esterna con tinta di colore diverso da quella delle fac ciate, l'istallazione di un gazebo e la collocazione di altri oggetti sul terrazzo. Il tutto, senza l'ok dell'assemblea e con grave compromissione dell'uniformità e del decoro architettonico.

I coniugi si difendono: gli interventi erano da ricondursi all'articolo 1120 del Codice civile e non avevano compromesso l'architettura e il cromatismo dello stabile. Anzi, per realizzarli, avevano speso ben 5 mila euro che l'ente – essendo stata l'impermeabilizzazione della facciata un'opera urgente – doveva rimborsare. Il Tribunale concorda sul presupposto che il palazzo avesse conservato intatto l'aspetto esteriore ma nega il ristoro mancando a monte una delibera autorizzatoria.

L’intervento dell’assemblea
Il caso arriva in appello dove i consorti rilevano di aver a lungo denunciato la grave compromissione della guaina ed insistono per il rimborso. La Corte, però, respinge l'appello. Dalla ricostruzione dei fatti e dalle prove raccolte, era emerso che, a seguito delle plurime segnalazioni sull'esistenza di infiltrazioni in corrispondenza dell'appartamento dei coniugi, l'assemblea aveva riconosciuto la problematica e deliberato l'affidamento dell'impermeabilizzazione ad una ditta. E con essa aveva concluso un regolare contratto di appalto.

Rimborso lavori urgenti: quando scatta
Ebbene, quei lavori, ancorché iniziati, erano stati sospesi per le avverse condizioni atmosferiche ma sarebbero ripresi con un miglioramento climatico. Ciò premesso, i giudici di appello ricordano come il diritto al rimborso per chi abbia anticipato delle spese per l'interesse comune senza munirsi di autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea scatti solo per spese urgenti e ancor prima necessarie.

La differenza tra comunione e condominio
Del resto, tra la comunione ordinaria e il condominio sussistono alcune differenze. Nella prima ipotesi, chi abbia affrontato degli esborsi per conservare la cosa comune trascurata dagli altri, potrà averne il rimborso se provi l'inerzia e la necessità di lavori (Cassazione 20652/2013). Nel condominio, invece, l'articolo 1134 del Codice civile prevede che il proprietario – per essere rimborsato delle spese sostenute d'iniziativa per conservare la cosa comune – abbia l'onere di provarne l'urgenza (Cassazione 4364/2001).

Del resto, nella comunione ordinaria i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti (i quali, se non vogliono lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione) ma nel condominio i beni sono utilità strumentali al godimento dei beni individuali, ecco perché la legge regolamenta con maggiore rigore la possibilità che il singolo interferisca nella loro amministrazione. E Cassazione 33158/2019 ha evidenziato come sia la necessità della spesa e sia la sua urgenza presuppongono intanto che una spesa vi sia stata, e la si provi, e poi che sia riferibile ad uno specifico intervento. Diversamente, non si potrà sperare nel rimborso.

La prova dell’urgenza
Ma gli appellanti non avevano prodotto attestazioni dei pagamenti dichiarati (né per acquisto di materiali edili, né per maestranze) bensì una scarna relazione di parte che nulla documentava sui costi. Comunque, al di là di tale appunto, il nodo era che occorreva l'urgenza e non la mera trascuranza dei comunisti. Urgenza che, conclude la Corte, non solo va valutata con riferimento al possibile intervento dell'assemblea e/o dell'amministratore ma si configura solo per immantinenti pericoli da ovviare che impediscano la convocazione.

Il condomino, in sostanza, può “muoversi” senza interpellare gli altri e l'amministratore solo a fronte di interventi che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, danno al bene comune. L'urgenza, quindi, deve commisurarsi alla necessità di evitare che il bene arrechi a sé o a terzi o alla stabilità dell'edificio danni imminenti. Nella vicenda, allora, risultando già approvato l'intervento, non c'erano i presupposti per riconoscere ai coniugi il rimborso delle somme anticipate. Di qui, il rigetto dell'appello.

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