Pallone, gioco libero se il regolamento contrattuale non lo vieta e la modifica è solo a maggioranza

Si può vietare il gioco dei bambini nel cortile solo se lo prevede la norma di un regolamento condominiale approvato da tutti i comproprietari.
Le clausole regolamentari che limitano i diritti esclusivi dei singoli condomini sono vincolanti solo se approvate con il consenso unanime.

La vicenda
Una condomina conveniva innanzi il Tribunale di Crotone il Condominio all'interno del quale era ubicato l'immobile di sua proprietà, al fine di ottenere, tra l'altro, la declaratoria di nullità e/o l'annullamento della delibera assembleare con la quale si approvavaun regolamento condominiale contenente la clausola che imponeva il divieto per i ragazzi di giocare e di ritrovarsi all'interno degli spazi comuni.

Si costituiva in giudizio il Condominio, chiedendo il rigetto della domanda e la conferma della delibera impugnata.La decisione Il Tribunale di Crotone, con la sentenza n. 662 pubblicata il 20.07.2020 ha accolto la domanda proposta dall'attore ed ha annullato la delibera impugnata nella parte in cui introduceva nel regolamento condominiale la denunciata limitazione.

Il Giudicante, preliminarmente, ha evidenziato la differenza intercorrente tra le clausole dei regolamenti condominiali che hanno natura contrattuale e quelle che hanno natura regolamentare. Con le prime, i condòmini, nel rispetto dei divieti imposti all'autonomia dei privati dalla legge e dalle norme imperative in materia di condominio, possono limitare i diritti dei singoli sulle cose comuni e di proprietà esclusiva, costituendo oneri reali o vere e proprie servitù prediali.Con le seconde, senza incidere sui diritti dei condòmini, è possibile disciplinare le modalità d'uso di un determinato bene comune.

Maggioranze e unanimità
Mentre per la modifica delle clausole di natura contrattuale è sempre necessario il consenso unanime di tutti i partecipanti al Condominio manifestato per iscritto, per la modifica delle clausole di natura regolamentare è sufficiente la maggioranza prevista dal III comma dell'art. 1138 c.c., che richiama quella prevista dal secondo comma dell'art. 1136 c.c., vale a dire: la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.

Sul punto si veda Cass. SS.UU. n. 943/99.Si è evidenziato, inoltre, che le clausole regolamentari di natura contrattuale, per essere opponibili ai terzi, ossia per aver efficacia anche nei confronti dei successivi acquirenti di altre unità immobiliari, devono essere trascritte presso la conservatoria dei registri immobiliari.Nel caso di specie, ad avviso del Tribunale, si è indubbiamente in presenza di una clausola di natura contrattuale, posto che, con la stessa, quando si stabilisce che: «È proibito che l'androne d'ingresso, il viale interno, gli accessi dello stabile e gli stessi sottosuoli siano adibiti a luogo di ritrovo dei ragazzi», si esclude il diritto dei condòmini sulle proprietà comuni evidenziate.

Il principio
Dato che la clausola del regolamento costituente l'oggetto della delibera impugnata è fortemente limitativa del diritto dei singoli comproprietari, essa avrebbe dovuto formare oggetto di espresso consenso, manifestato per iscritto da parte dell'attrice, ed avrebbe dovuto essere, altresì, trascritta onde garantirne la conoscibilità a tutti i successivi acquirenti.

Viceversa, non solo la norma in oggetto non è mai stata approvata dall'istante (o dal suo dante causa), ma nell'atto d'acquisto dell'immobile di parte attrice non si rinviene menzione di alcun tipo di obbligo, di natura contrattuale o assembleare, gravante sull'immobile.Dev'essere, pertanto, ad avviso del Tribunale adito, dichiarata la nullità, nella parte oggetto di doglianza, della delibera impugnata, sia per le motivazioni espresse, sia perché contrastante con il disposto dell'art. 1138 c.c., quarto comma, a mente del quale: <<Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, ed in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132,1136 e 1137.>>