Condominio

Superbonus facilitato in condominio, cessione credito votata dall’assemblea

Si potrà votare a maggioranza sulle modalità di fruizione del credito d'imposta da parte dei condòmini. Teleassemblea teoricamente possibile

(Ansa)

di Saverio Fossati

Condominio protagonista degli emendamenti all'articolo 63 del Dl agosto 104/2020 approvati nella notte alla Commissione Bilancio del Senato e ora pronti per l'Aula che dovrebbe votare lunedì la fiducia: l'assemblea potrà votare a maggioranza anche sulle modalità di fruizione del credito d'imposta da parte dei condòmini. Mentre l'assemblea in videoconferenza viene resa astrattamente possibile ma previo consenso unanime dei condòmini, il che significa in pratica proibirla nel 90% dei casi. Proroga anche per gli adempimenti di base: assemblea annuale e approvazione del rendiconto.
Si tratta quindi, salvo ripensamento dell'ultima ora, di disposizioni che hanno ottime probabilità di diventare legge.

La cessione del credito diventa facile
Il condominio ( emendamento 63.7 ) potrà votare, con la stessa maggioranza semplice (quella degli intervenuti in assemblea che rappresenti comunque almeno un terzo dei millesimi), gli eventuali finanziamenti e la scelta collettiva su come fruire del superbonus.Raccogliendo probabilmente le istanze delle imprese e delle banche che si sarebbero trovate a inseguire le diverse volontà dei condòmini, che avrebbero potuto scegliere tra sconto in fattura e cessione del credito individualmente, il legislatore consente quindi all'assemblea di decidere per tutti. Rimane, però, la possibilità per il singolo condomino di optare per la detrazione personale.Anche il “prestito ponte” che le banche propongono ai condomìni che aderiscono alle loro offerte diventa quindi più facile, dato che sarà valido il voto in assemblea con la maggioranza ridotta.

Proroghe e sospensioni
Con la riformulazione degli emendamenti 63.07 e 63.08, confluiti nell'emenamento 63.13, si è deciso invece di prorogare sino a fine emergenza Covid il termine per l'adempimento a carico dell'amministratore stabilito dall'articolo 1130, punto 10) del Codice civile: redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. Inoltre, è stato rinviato di 6 mesi a partire dalla fine dello stato di emergenza il termine per adempiere agli obblighi relativi agli adeguamenti antincendio (Dm Interno 25 gennaio 2019), già scaduto in 6 maggio scorso.

La teleassemblea
Rasenta il ridicolo, invece, l'emendamento 63.13 nella parte dedicata alle teleassemblee: vengono consentite, intervenendo sull'articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, con una serie di condizioni: la prima, assolutamente logica, prevede l'indicazione della piattaforma elettronica sulla quale si svolgerà la riunione; il verbale arriverà invece per le vie normali. La seconda, invece, indica come obbligatorio il “previo consenso di tutti i condòmini”, e quindi rende estremamente difficoltoso organizzare un'assemblea. Fortunatamente la norma non esprime una modalità precisa di espressione di questo consenso ma è chiaro che la telefonata non basterà all'amministratore per ripararsi dagli inevitabili contenziosi: la mail o una dichiarazione scritta e firmata (o anche un video) sembrano essere le modalità minime per garantire certezza ai consensi. Meglio muoversi subito, comunque, per raccogliere tutti i consensi (che devono essere preventivi alla convocazione), considerando che in quasi tutti i condomìni ci sono situazioni problematiche anche solo per ottenere una dichiarazione.

L’accesso autonomo
Il problema era nato con le indicazioni della legge e dell'agenzie delle Entrate. In sostanza, perché le unità immobiliari possano essere considerare autonome e godere del superbonus devono avere a disposizione un accesso su strada pubblica. Spesso, però, al posto dell'accesso diretto su strada, ci sono cortili, giardini, parcheggi, strade private. Tutti casi simili ma non identici, che hanno generato le interpretazioni più fantasiose. Anche il ministero dell'Economia, nei giorni scorsi, aveva detto la sua, provando ad allargare il perimetro delle definizioni.
Ora la legge chiarisce ( emendamento 80.10) che, per accesso autonomo all'esterno, si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone di ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o giardino, anche di proprietà non esclusiva. Si tratta, quindi, di una definizione che mette al riparo anche chi, per arrivare alla strada pubblica, ha bisogno di passare da un'area condominiale. Questo risolve anche il problema dei loft

Asseverazioni su parti comuni
Semplificazioni anche in materia di asseverazioni e irregolarità. Un'altra modifica , infatti, prevede che, al momento della presentazione dei titoli abilitativi per gli interventi sulle parti comuni che accedono al 110%, le asseverazioni dei tecnici abilitati «sullo stato legittimo degli immobili plurifamiliari» e i relativi accertamenti allo sportello unico andranno riferiti «esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati». In questo modo, le irregolarità di unità singole non incideranno sull'autorizzazione dell'intervento complessivo.

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