L’obbligazione condominiale e i diversi oneri probatori in sede esecutiva

L'obbligazione (contrattuale) del condominio grava pro quota parte sui singoli condòmini, e non in solido per l'intero sugli stessi. Il titolo formatosi contro il condominio è valido, ai fini dell'azione esecutiva, contro i singoli condomini.

Il riferimento normativo
La norma di riferimento è l'articolo 63, comma 2, disposizioni di attuazione al Codice civile, il quale sancisce un beneficium excussionis (beneficio di escussione, di riscossione) a favore dei condomini in regola coi pagamenti degli oneri condominiali. Ciò significa che il creditore può rivalersi anche su costoro ma solo dopo aver agito preventivamente ed infruttuosamente verso i condomini morosi.

Per poter chiedere il pagamento agli altri, peraltro, non é sufficiente un qualsiasi tentativo di ottenere il pagamento dal soggetto moroso: il creditore deve poter dimostrare di aver provato a ottenere il pagamento con ragionevole sforzo e di aver rispettato l'ordine di escussione per come emerga dallo stato di ripartizione approvato dall'assemblea condominiale, di cui si occupa il primo comma del citato articolo (Tribunale di Roma, Sentenza 14 febbraio 2020 numero 3270). Esaminiamo, a tal punto, nel dettaglio dei contenuti trattati, il provvedimento giurisdizionale.

Il creditore munito di titolo
Il creditore del condominio, che abbia ottenuto un titolo esecutivo nei confronti di quest'ultimo, e che intenda agire nei confronti dei singoli condomini per recuperare il proprio credito, dunque, non è tenuto ad instaurare e coltivare una serie di distinte procedure esecutive contro ciascun singolo condomino per la rispettiva quota di debito (quindi, in alcune ipotesi, per importi irrisori), né è onerato della prova della misura della quota millesimale spettante a ciascuno di tali singoli condomini.

L'onere del creditore procedente
L'utilizzabilità del titolo esecutivo formatosi nei confronti del condominio per promuovere l'esecuzione forzata contro i singoli condomini implica di per sé esclusivamente l'onere, per il creditore procedente, di dimostrare la legittimazione passiva, sul piano esecutivo, dei condomini aggrediti, e cioè la loro qualità di condomini.

Ipotesi di errore
Viceversa, nel caso in cui il creditore intimi il pagamento dell'intera obbligazione ad uno o più condomini (sostenendo che sono titolari della totalità delle quote condominiali o anche assumendone, erroneamente, la responsabilità solidale per l'intera obbligazione), ovvero intimi comunque il pagamento della quota ad un solo condomino, indicando nel precetto l'importo totale del credito ma senza specificare la misura della quota millesimale dell'intimato, il precetto sarà inefficace per la richiesta dell'importo eccedente la quota millesimale dell'intimato, laddove questi dimostri in concreto la misura di questa quota, ma conserverà la sua efficacia nei limiti di essa.

La difesa del condòmino
Il singolo condomino cui sia intimato il pagamento del debito condominiale, per intero, o comunque senza specificazione della sua quota di responsabilità potrà proporre l'opposizione all'esecuzione, ai sensi dell'articolo 615 Codice procedura civile. Sono due le ipotesi di opposizione che è in grado di sollevare: la prima, può consistere nella allegazione di non essere condomino (difetto di legittimazione passiva); la seconda nella eccezione di essere condomino per una quota millesimale inferiore a quella “allegata” (esplicitamente o implicitamente) dal creditore.

Gli oneri probatori
Nel primo caso l'onere della prova della qualità di condomino spetterà al creditore, trattandosi di un fatto costitutivo della legittimazione passiva all'azione esecutiva del singolo condomino ovvero dell'efficacia del titolo contro l'intimato. Nel secondo spetterà all'opponente , trattandosi di allegazione di un fatto (quanto meno assimilabile a quello) “modificativo “e/o “parzialmente impeditivo” della legittimazione passiva all'azione esecutiva del singolo condomino, ovvero dell'efficacia del titolo esecutivo per il suo intero importo (Cassazione civile 29 settembre 2017, numero 22856).