Fibra ottica subito in condominio ma nel rispetto della normativa

La Carta costituzionale all'articolo 21 si pone l'obiettivo di garantire la libertà di ogni cittadino di manifestare il proprio pensiero attraverso ogni strumento di diffusione e implicitamente, di garantire il diritto di accedere in modo altrettanto libero a qualsiasi fonte di informazione. La stampa non può essere soggetta ad autorizzazioni o censure.

L'evoluzione sempre più veloce delle tecnologie per la connettività e il conseguente sviluppo di canali informativi di nuova generazione basati sui segnali digitali hanno posto il problema di aggiornare l'approccio a tale tema fondamentale, garantendo un accesso generalizzato alla rete e di elevata qualità. Un diritto che trova precisa rappresentazione in numerosi provvedimenti di legge nel corso della seconda metà del XX secolo e che con la Legge 1 agosto 2002 n. 166 affronta il tema della predisposizione degli edifici alla ricezione dei diversi segnali provenienti dalle reti di telecomunicazione.

Obiettivo finale della direttiva europea è che entro il 2020 il 100% della popolazione residente nell'Unione Europea, abbia possibilità di accesso ad una rete dati con una velocità pari o superiore ai 30 M Bit/secondo e che il 50% di essa superi i 100 M Bit/secondo.

Il raggio d’azione della direttiva Ue
Gli ambiti di attuazione della direttiva sono due:
1. Le infrastrutture orizzontali riguardanti il suolo pubblico e privato;
2. Le infrastrutture verticali riguardanti gli edifici.

L'Unione Europea, ha identificato nello sviluppo delle reti di telecomunicazione a banda larga uno dei temi fondamentali che svilupperemo nei prossimi anni, con conseguenti massicci investimenti economici. Con la Direttiva del Parlamento Europeo e del Consiglio del 15 maggio 2014 n. 61 ha coerentemente delineato le “misure volte a ridurre i costi dell'installazione di reti di comunicazione elettronica ad alta velocità”.

Nello specifico ha stabilito che, poiché “«a posa di mini condotti durante la costruzione di un edificio ha solo un costo marginale limitato, mentre gli adattamenti a posteriori degli edifici per accogliere l'infrastruttura ad alta velocità possono costituire una parte significativa del costo dell'installazione della rete ad alta velocità, è opportuno che tutti gli edifici nuovi o sottoposti a una profonda ristrutturazione siano equipaggiati di una infrastruttura fisica». Dove per infrastruttura fisica (Art. 2 c8) si deve intendere quella struttura presente nell'edificio destinata ad ospitare elementi o consentire la fornitura di reti di comunicazione elettronica ad alta velocità.

Il recepimento della direttiva
Con la Legge 11 novembre 2014 n. 164 di conversione del Dl 12 settembre 2014 n. 133, il Governo italiano ha provveduto a recepire i contenuti della direttiva Europea. Nello specifico all'art.6 ter (Disposizioni per l'infrastrutturazione degli edifici con impianti di comunicazione elettronica) col comma 2 ha provveduto a modificare il DPR. 6 giugno 2001 n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia) inserendo nel capo VI, parte II l'art. 135 bis.

Negli edifici in condominio sono principalmente applicabili le norme contenute nel D.lgs.1 agosto 2003 n. 259 (codice delle comunicazioni elettroniche) e la disciplina del condominio negli edifici è contenuta nel codice civile e modificata dalla Legge 220/2012 (Riforma del condominio) formano oggetto del D.lgs. 259/2003, tra le altre, le disposizioni in materia di reti e servizi di comunicazione elettronica ad uso pubblico, la fornitura dei quali è di prioritario interesse generale così come previsto dall'articolo 3 comma 2 del D.lgs. 259/2003.

L'articolo 90 del D.lgs. 259/2003 prevede, al comma 1, che gli impianti di reti di comunicazione elettronica ad uso pubblico, ovvero esercitati dallo Stato, e le opere accessorie occorrenti per la funzionalità di detti impianti, hanno carattere di pubblica utilità ai sensi degli articoli 12 e seguenti del D.P.R. dell'8 giugno 2001, n. 327.

Ai sensi del comma 2 (così modificato dall'art. 80, comma 1, lett. f), D.lgs. 28 maggio 2012, n. 70, a decorrere dal 1° giugno 2012, così come disposto dall'art. 82, comma 1, dello stesso D.lgs., gli impianti di reti di comunicazioni elettronica e le opere accessorie di uso esclusivamente privato possono essere dichiarati di pubblica utilità con decreto del Ministro dello sviluppo economico, ove concorrano motivi di pubblico interesse.

A norma dell'art. 2, comma 15, D.L. 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla L. 6 agosto 2008, n. 133, le disposizioni dei citati articoli 90 e 91 del D.lgs. 259/2003, si applicano anche alle opere occorrenti per la realizzazione degli impianti di comunicazione elettronica in fibra ottica su immobili di proprietà privata (compresi pertanto gli edifici in condominio), senza la necessità di alcuna preventiva richiesta di utenza.

Pertanto, i procedimenti autorizzativi all'installazione degli impianti devono avere carattere di unitarietà e uniformità su tutto il territorio nazionale disciplinato dal legislatore statale seguendo i principi di tempestività, semplificazione di non discriminazione. In questo ambito le Regioni possono prescrivere ulteriori modalità procedimentali rispetto a quelle previste dallo Stato, ma solo in vista di una più accentuata semplificazione delle stesse.

In condominio
Gli edifici in condominio sono interessati dall'articolo 91 del D.lgs. 259/2003 recante limitazioni legali della proprietà. Per quanto attiene agli edifici privati, negli impianti di reti di comunicazione elettronica di cui all'articolo 90, commi 1 e 2, i fili o cavi senza appoggio possono passare, anche senza il consenso del proprietario, sia al di sopra della proprietà privata, sia dinanzi a quei lati di edifici ove non vi siano finestre od altre aperture praticabili a prospetto.

Il proprietario od il condominio non può opporsi all'appoggio di antenne, di sostegni, nonché al passaggio di condutture, fili o qualsiasi altro impianto, nell'immobile di sua proprietà occorrente per soddisfare le richieste di utenza degli inquilini o dei condomini. I fili, cavi ed ogni altra installazione debbono essere collocati in guisa da non impedire il libero uso della cosa secondo la sua destinazione.

Oltremodo incisivi sono i commi 4, 4-bis e 4-ter del medesimo articolo 91. Il proprietario è tenuto a sopportare il passaggio nell'immobile di sua proprietà del personale dell'esercente il servizio che dimostri la necessità di accedervi per l'installazione, riparazione e manutenzione degli impianti di cui sopra.

I cavi
Posto che le norme in materia di predisposizione alla ricezione a banda larga degli edifici nuovi e profondamente ristrutturati prevedono la stesura di cavi ottici per la trasmissione dati, è bene in questa sede ricordare quanto prevede in materia il Regolamento UE 305 del 2011, entrato in vigore il 1° luglio 2017 e già cogente, dal momento che non necessità di recepimento a livello nazionale. Secondo tale regolamento dal 1° luglio 2017 tutti i produttori e importatori potranno immettere sul mercato UE solo cavi elettrici e per la trasmissione dati che rispettino il CPR 305/2011 per la certificazione della reazione al fuoco e della prestazione. Con la pubblicazione della norma CEI 64-8 V4 si può dire infatti concluso il progetto CPR. Le novità in vigore interessano non solo i produttori ma anche gli installatori elettrici.

I cavi installati in qualsiasi tipo di costruzione o opera di ingegneria devono quindi obbligatoriamente rispondere ai requisiti essenziali di comportamento al fuoco per essere considerati sicuri. La Commissione Europea ha classificato i cavi in 7 classi di reazione al fuoco: Aca; B1ca; B2ca; Cca; Dca; Eca; Fca. L'operatore di comunicazione durante la fase di sviluppo della rete in fibra ottica può, in ogni caso, accedere a tutte le parti comuni degli edifici al fine di installare, collegare e manutenere gli elementi di rete, cavi, fili, riparti, linee o simili apparati privi di emissioni elettromagnetiche a radiofrequenza.

Diritto di accesso per gli installatori
Il diritto di accesso è consentito anche nel caso di edifici non abitati e di nuova costruzione. L'operatore di comunicazione ha l'obbligo, d'intesa con le proprietà condominiali, di ripristinare a proprie spese le parti comuni degli immobili oggetto di intervento nello stato precedente i lavori e si accolla gli oneri per la riparazione di eventuali danni arrecati (art. 14, comma 7, D.L. 18 ottobre 2012, n. 179, convertito, con modificazioni, dalla L. 17 dicembre 2012, n. 221, che ha introdotto il comma 4-bis).

L'operatore di comunicazione, durante la fase di sviluppo della rete in fibra ottica, può installare a proprie spese gli elementi di rete, cavi, fili, riparti linee o simili, nei percorsi aerei di altri servizi di pubblica utilità sia esterni sia interni all'immobile e in appoggio ad essi, a condizione che sia garantito che l'installazione medesima non alteri l'aspetto esteriore dell'immobile né provochi alcun danno o pregiudizio al medesimo.

Si applica in ogni caso l'ultimo periodo del comma 4-bis (art. 6-ter, comma 1, D.L. 12 settembre 2014, n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11 novembre 2014, n. 164, che ha introdotto il comma 4-ter).

Indennità e consenso del singolo condomino
Nei casi previsti dal citato articolo 91 del D.lgs.259/2003, al proprietario non è dovuta alcuna indennità. Con riguardo ad un edificio in condominio ed all'installazione d'apparecchi per la ricezione di programmi radiotelevisivi, il diritto di collocare nell'altrui proprietà antenne televisive è subordinato all'impossibilità per l'utente, onerato della corrispondente dimostrazione, di utilizzare spazi propri o condominiali, giacché altrimenti sarebbe ingiustificato il sacrificio imposto ai proprietari (Cass. civ. Sez. I, 07-07-2017, n. 16865).

Si ritiene che il principio sia mutuabile per i casi, ove compatibili, disciplinati nel medesimo articolo 91 commi da 1 a 4, mentre in riferimento a quanto previsto nei commi 4-bis e 4-ter, l'operatore di comunicazione durante la fase di sviluppo della rete in fibra ottica può accedere alle sole le parti comuni degli edifici.

In base all'articolo 92 D.lgs. 259/2003, fuori dei casi previsti dall'articolo 91, le servitù occorrenti al passaggio con appoggio dei fili, cavi ed impianti connessi alle opere considerate dall'articolo 90, sul suolo, nel sottosuolo o sull'area soprastante, sono imposte, in mancanza del consenso del proprietario ed anche se costituite su beni demaniali, ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 8 giugno 2001, n. 327, e della legge 1° agosto 2002, n.166.

La domanda, corredata dal progetto degli impianti e del piano descrittivo dei luoghi, è diretta all'autorità competente che, ove ne ricorrano le condizioni, impone la servitù richiesta e determina l'indennità dovuta ai sensi dell'articolo 44 del decreto del Presidente della Repubblica 8 giugno 2001, n. 327. La servitù deve essere costituita in modo da riuscire la più conveniente allo scopo e la meno pregiudizievole al fondo servente, avuto riguardo alle condizioni delle proprietà vicine.

Il proprietario ha sempre facoltà di fare sul suo fondo qualunque innovazione, ancorché essa importi la rimozione od il diverso collocamento degli impianti, dei fili e dei cavi, né per questi deve alcuna indennità, salvo che sia diversamente stabilito nella autorizzazione o nel provvedimento amministrativo che costituisce la servitù.

L’iniziativa presa dal condominio
Il Codice Civile, in materia di condominio negli edifici, disciplina i rapporti tra privati. A tale fine, l'articolo 1120 al comma 2 (introdotto ex novo dalla Legge 11 dicembre 2012 n. 220), prevede che i condòmini, con la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno a oggetto, tra l'altro, l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

La norma riguarda pertanto l'iniziativa dei condòmini e disciplina un caso diverso da quello invece previsto dal D.lgs. 259/2003.

Come votare la delibera
Il quorum ordinario per le innovazioni è quello previsto dall'articolo 1136 comma V codice civile, secondo il quale le delibere aventi ad oggetto le innovazioni di cui all'articolo 1120 comma I, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

Il legislatore del 2012 ha quindi individuato alcune innovazioni meritevoli di particolare attenzione e tali da godere di un quorum ridotto. Le innovazioni vanno distinte dalle migliorie. Per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque “opus novum”), ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti.

Le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

L'articolo 1120 codice civile disciplina le modifiche realizzate sulle parti comuni a seguito di deliberazione assembleare.

Le modifiche del singolo condòmino
Diversa è invece la portata dell'articolo 1122-bis del codice civile, il quale, invece, disciplina il caso del singolo condomino che intende apportare modifiche alle parti comuni per trarre maggior godimento a vantaggio della propria unità immobiliare. Le installazioni di impianti, tra gli altri, per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo (tra i quali si deve intendere anche la banda larga), anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze, sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.

Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136 (maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno due terzi dei millesimi), adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio.

L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. Si ritiene, al pari della disciplina di cui all'articolo 1102 codice civile, che l'assemblea non sia chiamata a dare autorizzazioni né possa negare l'uso della cosa comune. L'adunanza deve però essere messa in condizioni di accertare che sussistono i presupposti di legge. Diversamente la questione dovrà essere rimessa all'Autorità Giudiziaria.

L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative. Questa disposizione è simile a quella prevista nel D.lgs. 259/2003.

Azioni necessarie e utili per accelerare la realizzazione di impianti FTTH
1. Affermare la regola di buon senso che vieta la duplicazione dell'impianto anche per la tratta terminale della rete;
2. Definire le modalità di tenuta in manutenzione degli impianti multiservizio per renderli idonei all'uso da parte delle TELCO;
3. Sollecitare gli Enti Locali a far rispettare il dettato dell'art. 135 bis del T.U. dell'edilizia, anche mediante inserimento nei regolamenti edilizi;
4. Inserire gli impianti multiservizio come infrastrutture di rete nel SINFI per rendere nota la loro ubicazione e adottabilità da parte delle TELCO;
5. Aprire un tavolo di confronto con le TELCO per stimolare l'adozione come tratta finale degli impianti FTTH degli impianti multiservizio esistenti e futuri di proprietà dei condomini (e anche sull'utilità economica di farlo!)
6. Le TELCO dovrebbero informare preventivamente l'amministratore che si rende necessario cablare uno o più edifici da lui amministrati, indicando gli operatori che si recheranno nei condomini, con relativo tesserino di riconoscimento della azienda che le ha conferito l'appalto e con la dichiarazione, che chi effettua realmente il lavoro sia in possesso dei requisiti come indicato nel D.M.37/2008 alla lettera(b) e che sono regolarmente assicurati con polizza, indicandone gli estremi;
7.Altresì le TELCO nei condomini ove la cablatura è già esistente, non devono duplicarla ma usare quella già precedentemente effettuata, per evitarne la duplicazione;
8.Le (ELCO dovrebbero preventivamente fare una azione di informazione pubblica/condomini per rendere più semplice e veloce l'accesso, spigandone l'utilità;
9. Alcuni sub appaltatori delle TELCO, non solo non informano, ma entrano nei condomini, recandosi nelle cantine e non solo nelle parti comuni ma anche in cantine private dicendo a chi li intercetta che loro sono autorizzati a posare la fibra e possono entrare. In alcuni casi aprono tutte le scatole delle colonne montanti nelle scale, dove ci sono gli altri servizi, senza nessuna autorizzazione, sporcando le pareti e lasciandole aperte; altre volte succede che posano la tubazione in cantine private, senza autorizzazione scritta del proprietario, creando una servitù
10. Dove i sub appaltatori non vengono intercettati, o i condomini non ci avvisano, si creano problemi di rimettere in ordine le scatole di derivazione ai piani del vano delle scale, ripristinare sporcizia sulle pareti e pianerottoli, rintracciare la squadra e chi operativamente ha effettuato il lavoro.

Il diritto-dovere di controllo degli amministratori di condominio
In conclusione gli amministratori professionisti, hanno il diritto e dovere di verificare e controllare tutti gli operatori che si recano nel condominio,” luogo di lavoro”, a prescindere da chi ha diritto di accesso.

Ricordo che l'amministratore per l'art.2049 (Culpa in Eligendo) del C.C. ha l'obbligo di verificare i requisiti tecnico professionali di tutti i lavoratori che accedono al luogo di lavoro. Altresì ha l'obbligo rispetto all'art.2043 (Culpa in Vigilando) del C.C. di vigilare chi effettua lavori nei luoghi di lavoro.

Quindi sarebbe opportuno che tutte le TELCO, prima di mandare i loro sub-appaltatori nei condomini, preavvertendo con e-mail o con una telefonata l'amministratoree prima di accedere, indicare il nominativo di chi effettuerà il lavoro allegando i requisiti come su indicato e la polizza di assicurazione.

Quindi gli amministratori collaborano e sono sempre pronti a collaborare, in quanto, capiscono e condividono la politica che il nostro paese deve essere cablato mediante l'utilizzo della fibra ottica, più velocemente possibile, ma le regole devono essere rispettate, ma l'amministratore deve essere informato, per portare a conoscenza dei condomini i lavori che bisogna effettuare e in caso di guasti o danni o lavori non eseguiti correttamente, riesca ad intervenire. Francesco Burrelli