Condominio

Ascensore, il proprietario dissenziente non paga le spese ma lo può fare l’inquilino

Se un condòmino non vuole partecipare alle spese lo può fare ma il suo inquilino può invece contribuire e usare l’impianto del condominio

di Giuseppe Donato Nuzzo

Il comportamento dell'inquilino, che decide di pagare le spese relative all'utilizzo dell'ascensore, non obbliga il proprietario dell'appartamento a contribuire alle spese per l'installazione dello stesso, a cui aveva inizialmente rinunciato.

Lo ha stabilito il Tribunale di Cosenza con la sentenza n. 518 del 7 marzo 2020 .
Accolta la domanda della proprietaria, che sin dall'inizio aveva manifestato il suo dissenso all'installazione dell'ascensore, ottenendo l'esonero dal pagamento delle relative spese. Nel caso di specie, il comportamento dell'inquilina non può essere interpretato come un “ripensamento” della proprietaria.

Il fatto
In un edificio condominiale viene installato un ascensore comune. La proprietaria dell'appartamento al primo piano del condominio non aderisce all'innovazione e, dunque, viene esonerata dalle relative spese. Successivamente, però, l'inquilina, a cui la proprietaria stessa aveva affittato l'appartamento, decide di pagare le spese per l'utilizzo dell'ascensore, a cui non può fare a meno per motivi di salute.

L'assemblea considera tale adempimento come esercizio, da parte della proprietaria, del diritto di partecipare ai vantaggi dell'innovazione e, con apposita delibera, dispone l'obbligo a suo carico di concorrere alle spese per l'installazione dell'ascensore.
La proprietaria impugna la delibera sostenendo di non dover partecipare alle spese per l'installazione dell'impianto, rispetto alla quale, già all'epoca dell'approvazione dei lavori, aveva manifestato il dissenso.

L'esonero dalle spese per le innovazioni
L'articolo 1121 del codice civile, al primo comma, riconosce, ai condòmini che non intendono trarne vantaggio, il diritto di essere esonerati da qualsiasi contributo relativo ad innovazioni economicamente gravose o di carattere voluttuario o, ancora, consistenti in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata.

Diritto di “ripensamento”. Lo stesso articolo 1121, al terzo comma, prevede che “i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera”.

La norma configura un diritto potestativo di partecipazione successiva ai vantaggi delle innovazioni precedentemente deliberate e realizzate nel condominio.

Tale diritto può essere espresso anche per “comportamenti concludenti” ed anche da soggetti terzi rispetto al titolare del diritto, a patto, però, che le condotte poste in essere “siano univoche di tale volontà, anche con riferimento al potere di rappresentanza della volontà del titolare del diritto”.

La questione da risolvere
Nel caso di specie, il comportamento dell'inquilina, che decide di pagare la quota parte delle spese di utilizzo dell'ascensore, può considerarsi come esercizio di fatto del diritto della proprietaria di partecipare ai vantaggi dell'innovazione (cioè dell'ascensore), a cui la stessa proprietaria aveva inizialmente rinunciato?

Nel risolvere la controversia, il Tribunale di Cosenza richiama la giurisprudenza della Cassazione. In tema di spendita del nome per “f acta concludentia”, la possibilità di imputare gli effetti contrattuali e/o obbligatori di una condotta a soggetto diverso da quello che ha concluso l'atto negoziale e/o obbligatorio, pur non richiedendo formule sacramentali, richiede necessariamente che venga posto in essere un comportamento univocamente idoneo a rappresentare alla controparte che si agisca non solo nel proprio interesse ma anche nell'interesse di colui nella cui sfera giuridica si producano gli effetti dell'atto posto in essere (Cass. civ. n. 7510/2011).

La soluzione
Nella fattispecie in esame, l'inquilina dell'appartamento di proprietà della ricorrente conduceva in locazione anche altro appartamento, sempre al primo piano, di proprietà di altro condominio, che invece aveva aderito alle installazione dell'impianto ascensore.

Una circostanza, questa, decisiva. Infatti, l'utilizzo dell'ascensore da parte dell'inquilina – osserva il giudice – era previsto con riferimento all'altra unità immobiliare, posta ugualmente al primo piano del condominio.

Mancano le prove
Non è emerso inoltre che la detta inquilina, nel provvedere al pagamento delle quote condominiali relative all'ascensore per la parte di pertinenza della proprietà della ricorrente, abbia manifestato e/o in qualche modo evidenziato di avere inteso esercitare un diritto potestativo in nome e per conto di quest'ultima.

Sul punto, il condominio non ha fornito alcuna prova, limitandosi ad invocare pagamenti di quote ascensore da parte dell'inquilina effettuati nell'interesse di salute di quest'ultima
Da qui la decisione. Deve escludersi che la proprietaria dell'appartamento abbia esercitato per facta concludentia e per il tramite della sua inquilina il suo diritto potestativo di partecipare ai vantaggi dell'impianto ascensore.

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