Il Condominio

Non è giusto che il decreto ingiuntivo sia legittimato dal solo rendiconto

di Carla Monchiero

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A pochi anni dall'entrata in vigore della cosiddetta “riforma condominiale”, si parla di rimettervi mano , mentre tre quarti degli italiani (proprietari e affittuari) sono diretti interessati a che la materia, oscillante su baratri di incostituzionalità, venga degnamente normata. Chi scrive è una delle molte vittime di questo stato di fatto, che già la sentenza di oltre un decennio fa della Corte costituzionale ( sent. n. 57/07: Illegittimità Costituzionale, Legge Regione Marche 09.12.2005, n. 28, che implicava i temi “registro amministratori di condominio - professioni - competenza concorrente - individuazione figure professionali e titoli - riserva allo Stato”) era stata chiamata a sanare almeno in parte, ma che ha lasciato dietro di sé l'anomalia perdurante di figure professionali, non solo in gran numero dequalificate, ma prive di un inquadramento professionale e delle relative garanzie (a cui sopperisce solo l'iscrizione nei sindacati di categoria, che certo non garantisce gli amministrati).

Perdura l'assenza di un albo professionale e di regole deontologiche codificate, mentre alla figura del “mandatario a tempo determinato”, (non si capisce se per uno o due anni, ma alcuni, in assenza di revoche o conferme, permangono fino alla revoca in base alla regola dal nome pomposo di “prorogatio imperii”), vengono conferiti poteri abnormi.

Tra questi, soprattutto – cosa inconcepibile in uno Stato di diritto – l'investitura a un mandatario di un indiscriminato potere ingiuntivo basato sul terribile articolo 63 disp.att.cc , per cui basta a far emettere un provvedimento immediatamente esecutivo con annesso pignoramento una generica presentazione di un “consuntivo”, corredato di tabelle ben poco “trasparenti”, assunto come “oro colato” ed esentato da revisione preventiva, espressione della potenza impositiva bruta e della presunzione di colpevolezza.

In forza di questa e di altre norme e sentenze, alquanto contraddittorie, che “contaminano” il rigore del diritto amministrativo col pressapochismo più deleterio (sia per quanto concerne ad esempio la gestione degli atti e degli estratti conto che quella delle assemblee e relativi verbali),note in calce il popolo dei piccoli proprietari di case si trova oggi gestito, e in molti casi oppresso, da mandatari che, senza un contratto scritto che garantisca loro stessi e chi li compensa, amministrano le loro abitazioni, non trovando altro scampo se non la fuga nei tribunali, intasati dalle cause, i cui esiti – data la normativa vigente – non possono essere che a dir poco insoddisfacenti (senza contare la foresta di disposizioni tecniche e burocratiche, dalle interpretazioni cervellotiche che ci si trova ad affrontare).
La casa è diventata per gli italiani un fardello insostenibile non solo perché le cosiddette” seconde case “, (che spesso in realtà sono la “ prima e unica casa” tassata dai Comuni come “la seconda” di un disgraziato obbligato a risiedere altrove per lavoro, pure pagandosi altrove un affitto!) , sono diventate il bersaglio privilegiato delle tasse (locali, energetiche ecc.), ma anche perché – a fronte dei servizi dell'amministratore a cui si è obbligati per legge ad affidarsi – il mantenimento ordinario delle più modeste “prime case” ha costi esorbitanti.

Mentre in certe assemblee, spesso prevaricanti sui diritti del singolo, si scatenano le peggiori pulsioni dell'”italiano medio”, che la figura dell'amministratore, (professionalmente non sempre formato per padroneggiare le dinamiche di gruppo e le strategie di risoluzione dei conflitti), fatica a contenere.

Chi scrive sta sperimentando da anni le conseguenze di tali manifestazioni barbariche mal gestite, che, in virtù di norme malfatte, pongono il singolo condomino – anche dal punto di vista giuridico – in posizione di minorata difesa a fronte di decisioni anche lesive dei suoi diritti, a cui è obbligato a sottostare, deprivandolo degli strumenti di difesa, tranne di quello di rivolgersi al giudice e alla costosissima e “umanamente incerta” giustizia.

Anche nel mio caso non manca l'aneddoto di un decreto ingiuntivo inflitto tra capo e collo al condomino, parte lesa da devastanti lavori condominiali, comprovatamente ultimati contro la sua volontà di farli sospendere e periziati a sue spese, e che da anni attendeva invano di vedere sanati, mentre l'assemblea, anziché ingiungere l'impresa (mai chiamata in causa in alcun modo), si accaniva sulla vittima designata, ingiungendola.

L'hybris dell'amministratore non si arrestava neppure davanti a una delibera unanime dell'assemblea che, nel riconoscere il macroscopico danno inflitto al condomino (e perfino all'impermeabilizzazione dei sottostanti alloggi!), posticipava il pagamento del saldo a dopo il risanamento dello stesso; il mandatario dapprima agiva tramite l’art.63 citato in violazione della delibera e poi convocava l'assemblea e faceva revocare la delibera di salvaguardia in una assemblea successiva al decreto ingiuntivo.

Unica mia consolazione è che con i decreti selvaggi ex art.63 a qualcuno è andata peggio, perché magari ha finito col perderci la casa. Ma le storie condominiali sono migliaia, come quelle di una “mille e una notte” dove appunto è la notte italiana a fagocitarle tutte.

NOTE
Le esemplificazioni attengono alla situazione di scarsissima tutela che i condomini – ovvero la maggioranza degli italiani – si trova oggi a subire (rinviando a quanto scritto circa il terrificante art. 63 primo comma, di cui all'articolo 1129 c.c.).

1°) Alcune sentenze, nel riconoscere il carattere privatistico, e non pubblico del verbale di assemblea, hanno finito con l'ammetterlo come NON perseguibile il falso Chi riporta, nel verbale di assemblea condominiale, fatti non veri non commette reato. Tale comportamento, infatti, si può qualificare come una falsità ideologica in scrittura privata, che non è punita dal codice penale. Da quanto sopra – e in base a sentenze - ne va che quanto verbalizzato offre solo una “presunzione” di quanto verificatosi nel corso dell'adunanza, il che presuppone che, per ristabilire la realtà dei fatti, dovresti andare dal giudice dopo ogni assemblea. Però, in base ai medesimi verbali, vengono prese delibere obbligatorie per i condòmini, che vengono magari pure sottoposti a pignoramento.

2°) L'amministratore non è tenuto a notificare il verbale ai presenti in assemblea: pertanto, chi, pur presente e dissenziente (ma anche presente e al momento poco vigile) volesse impugnarlo, si ritrova ad impugnare non un atto scritto, ma una vaga reminescenza di scambi orali che peraltro non ha mai potuto controllare nella stesura scritta e che potrebbero essere del tutto difformi dal reale andamento dei fatti (per cui si rinvia al punto 1°). Ma essendo l'amministratore sollevato dal dovere di notifica del verbale, che cosa si andrebbe ad impugnare? Sempre secondo la logica dei due pesi e due misure, pur non vigendo obbligo di notifica del verbale in capo all'amministratore, recenti sentenze della Corte di Cassazione hanno considerato la comunicazione del verbale alla stregua di quella di un atto giudiziario (!), che se eseguita tramite servizio postale, deve considerarsi perfezionata trascorsi dieci giorni da quello di inserimento della cartolina di avviso di giacenza nella cassetta delle lettere del destinatario.
Trattasi insomma dell'”impugnazione dell'invisibile” in ambito attinente il diritto amministrativo, fondato sugli atti scritti e in assenza di notifica degli stessi, con applicazione peraltro di norme (v. notifica delle racc.te ar) attinenti il rapporto con la pubblica amministrazione, laddove invece gli atti sono considerati atti privati.
Aggiungo che mentre la notifica di una multa o di un AG comporta che il destinatario che non l'abbia ritirata sia posto comunque a conoscenza del suo contenuto (stante l'organo pubblico che la emette con data e numero di protocollo e nelle forme e nei tempi codificati), chi è mai in grado di certificare il contenuto di una AR restituita al mittente spedita da un amministratore ?? (ovvero il contenuto dichiarato dal mittente non è certo, con quanto ne consegue circa la tutela del ricevente che potrebbe incorrere in strumentali arbitrii, vedendosi accollate a posteriori responsabilità non dovute).

3°) Non esiste nessuna Legge che imponga la trasmissione del Verbale d'assemblea a chicchessia, neppure agli assenti. La legge non prevede un tempo massimo entro il quale il verbale di assemblea deve essere comunicato, neppure per gli assenti. L'unico vincolo (paradossale) è quello che impone al condomino l'impugnazione entro trenta giorni dalla notifica (sic!) : ovvero l'assente, a cui la norma non assegna il diritto di aver notificato il verbale,se mai potrà impugnare la delibera (e quindi, secondo logica, dopo averla avuta fisicamente sotto gli occhi e in mano, trattandosi di testo scritto, che va impugnato in quanto tale), lo farà quando ormai il deliberato (che è immeditamente esecutivo) è andato ad esecuzione da un bel po', il che non agevola certo la – già rischiosa e onerosa – causa, tanto più che «Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa» (art. 1137 c.c.).

4 °) In teoria la legge dà disposizioni precise per le delibera del consuntivo, la trasparenza e la garanzia di consentire l'immediata verifica delle scritture contabili del rendiconto (art 1130 cc p.10, 1135 cc e in particolare 1130 bis cc.), ma di fatto non offre criteri e lascia massima “libertà” all'amministratore nella sua impostazione e nelle procedure di approvazione (le quali seguono quelle della maggioranza, cosicchè il singolo non ha voce in capitolo sulla gestione dei suoi pagamenti) . Il consuntivo può essere sia di cassa che di competenza, o perfino misto (?), il che rende abbastanza criptico il documento da controllarsi Inoltre, per la Cassazione (Sez. II, 31 marzo 2017, n. 8521) valgono due criteri: il primo approssimativo e abitualmente praticato; il secondo equo e garantista pressoché sempre disatteso, perché non si fanno mai debite rettifiche per chi è in minoranza:
1) La giurisprudenza ritiene sufficiente riportare nel verbale la dicitura della “mera approvazione del documento così che “ deve considerarsi legittima la delibera assembleare che approvi il bilancio consuntivo senza prendere in esame la situazione finanziaria relativa al periodo precedente” ;
2) la Cassazione prevede rettifiche di addebiti comprovati errone o omissionii, e questa procedura non si applica quasi MAI perché è la maggioranza che decide con l'amministratore e può farlo a danno del singolo: “atteso che i criteri di semplicità e snellezza che presidiano alle vicende dell'amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, finanche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell'approvazione dei rendiconti”.

5°) La legge impone all'amministratore l'apertura di un conto corrente intestato al condominio: tuttavia, in caso di addebiti contestati, non essendo possibile al singolo, ma solo all'assemblea (la quale magari non ha l'interesse diretto del singolo a emendare l'addebito), fare la nomina di un revisore dei conti, non è possibile al condomino leso economicamente un effettivo controllo delle condotte tenute dall'amministratore in base al conto corrente tout court, dove peraltro spesso le voci di spesa non sono ben esplicitate e il relativo computo richiede competenze da ragioniere (si vedano pagamenti di servizi o fatture). Anche in questo caso tutte le vie portano al tribunale e costose perizie di un CTU, per cui è meglio “pagare e tacere” (tanto più se l'assemblea, non informata e/o indifferente, delibera nel consuntivo gli errori, imputati al malcapitato, mettendo la pietra tombale su ogni rivendicazione possibile).

6°) Il principio della retroattività della legge facilitato: uno dei principi cardine del diritto amministrativo, e del diritto pubblico e non, è la non retroattività della legge (barriera del caos generale che potrebbe conseguire alla sua violazione, e questo in ogni campo), e in questa ottica va prestata la massima attenzione alla forma e alla temporalità degli atti. Tutto quanto si è osservato circa le norme vigenti, circa le delibere e i verbali ai punti 1°-2°-3°, apre alla possibilità di manipolazioni e interpretazioni strumentali lesive del diritto del cittadino e del condomino.
Gli esempi, che ad “aggiustamenti retroattivi” associano violazioni del principio secondo cui “la forma è garanzia”, potrebbero essere tali da riempire una enciclopedia (personalmente posso produrne parecchi al riguardo).
Unica chance riconosciuta al singolo dissenziente, pur portatore di ragioni sacrosante: l'articolo 1129 cc afferma che:” In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria ecc..” . Sembra una presa in giro o forse il legislatore non conosceva l'esistenza dell'articolo 24 della Costituzione : Tutti possono agire in giudizio per la tutela dei propri diritti e interessi legittimi”


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