I singoli condomini possono agire in difesa dei diritti del condominio

In via generale, poiché il condominio si configura come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti l'edificio condominiale.

Un contenzioso «spezzato» in due
Tale concetto è stato ribadito dalla recente sentenza del Tribunale di Milano n. 418/2020 , chiamata a decidere su una vertenza introdotta dal condominio e da alcuni condomini in proprio, nei confronti dell'impresa costruttrice dell'impianto geotermico, per la richiesta del risarcimento dei danni subiti dai vizi di costruzione dell'impianto commissionato; successivamente, il condominio ed alcuni condòmini, a seguito di transazione conclusa con l'impresa convenuta, abbandonavano il giudizio e, dunque, la domanda su cui decidere rimaneva circoscritta ai vizi relativi alle parti comuni e a quelle di proprietà esclusiva dei condomini rimasti nel processo.

La transazione, l’assemblea e i danni dei singoli condòmini
In merito alla transazione avvenuta, l'assemblea dei condòmini, avendo il potere di autorizzare l'amministratore ad agire in giudizio per l'esercizio dei diritti che - pur riferendosi alle parti comuni dell'edificio condominiale in base ai singoli contratti compravendita – non rientrino nella rappresentanza giudiziale attribuita all'amministratore dall'articolo 1131 del Codice Civile, è legittimata a concordare col costruttore una transazione avente ad oggetto i lavori da eseguire sulle parti comuni dell'edificio per eliminarne i vizi ed i difetti riscontrati; però pure è vero che i singoli condòmini possono liberamente far valere, nei confronti del costruttore, nonostante la transazione e nei limiti della loro quota, il diritto di risarcimento di eventuali danni ad essi derivanti dall'inadempimento stesso (Cassazione Civile, Sezione seconda, 25 marzo 1980 n. 1994).

Pertanto, nel caso in esame, la transazione stipulata tra il condominio e solo alcuni dei condomini in causa con la società convenuta, non dispiega alcun effetto nei confronti dei condomini rimasti nel giudizio, né è suscettibile di determinare la cessazione della materia del contendere in relazione alle pretese fatte valere in giudizio dagli attori stessi.

I danni per i «gravi difetti»
Nel merito, infatti, la consulenza tecnica d'ufficio espletata ha ricondotto senza dubbio le problematiche lamentate ai gravi difetti di costruzione, cui vanno ricomprese anche le alterazioni che non investono parti essenziali dell'immobile, ma anche quegli elementi secondari o accessori funzionali all'impiego duraturo dell'opera e tali, quindi, da incidere in modo considerevole sul godimento dell'immobile (Cassazione Civile Sezione Seconda, 4 ottobre 2011, n. 20307, Cassazione Civile Sezione Seconda, 19 febbraio 2007, n. 3752).

In considerazione di quanto sopra, la società convenuta è stata condannata a rifondere le spese per i danni subiti in relazione alle domande svolte dagli attori rimasti in giudizio.