Competenze a fronte di responsabilità: il gioco vale la candela?

«Oggi si va in assemblea, dobbiamo cambiare l'amministratore, questo ci costa troppo». Oppure: «Quale scegliamo, io non li conosco? Qual'è quello che ci costa meno?». O ancora: «No, no, guarda, lascia stare, io ho mio cugino che ce lo fa a metà prezzo».
Probabilmente non c'è un'assemblea di condominio in tutta Italia dove almeno un condomino non dica una di queste frasi. A volte anziché il cugino può essere l'amico o l'amico dell'amico... ma il concetto non cambia.

Ma siamo sicuri che questi siano i criteri di scelta giusta? Proviamo a ragionare.

Le infinite competenze
Mettiamo in luce le competenze che dovrebbe possedere l'amministratore che, svolgendo un'attività a livello professionistico, deve utilizzare la diligenza del buon padre di famiglia nello svolgimento della professione.

L'amministratore deve essere un ottimo conoscitore della normativa condominiale e della giurisprudenza collegata, visto che deve saperla applicare al caso concreto per la corretta interpretazione delle norme codicistiche e dei regolamenti condominiali.

Ma da un punto di vista giuridico non è finita, serve anche una buona conoscenza della normativa processuale civile posto che è anche responsabile per l'inerzia dell'avvocato in caso di attività di recupero dei crediti condominiali. Quindi termini, scadenze, un'infarinata sulle procedure...

Poi l'amministratore deve saper predisporre il bilancio preventivo e il rendiconto, deve saper tenere la contabilità, saper usare il gestionale che richiede necessariamente di avere delle competenze di base a libello contabile.

Ma ci dimentichiamo che spesso alcune spese sono detraibili, e allora l'amministratore deve avere anche una buona conoscenza della disciplina fiscale, anche perché, udite udite, se sbaglia ne risponde personalmente, sia nei confronti del fisco e sia nei confronti del condomino.

I condomìni però hanno l'illuminazione... e ce l'hanno nelle scale, e la maggior parte sono pure forniti di ascensore. Poi c'è il condominio con il cancello elettrico, l'altro con la sbarra, quello con la caldaia centralizzata.

Le responsabilità
Ognuna di queste fattispecie comporta una serie di regole ben precise e responsabilità civili e penali, in alcuni casi anche amministrative, che vanno a riguardare l'applicazione delle normative sulla sicurezza degli impianti.

E se il condominio ha un dipendente? In quel caso l'amministratore deve saper applicare la normativa sulla sicurezza sul lavoro. Anche in questo frangente laddove sorgessero problemi ne risponde personalmente, sia in sede civile e sia penale.

Le norme europee
Poi non dobbiamo dimenticarci che anche il legislatore europeo è intervenuto per regalare un'altra responsabilità all'amministratore: la privacy! Già, perché il condominio è titolare del trattamento dei dati ma chi poi materialmente li gestisce è l'amministratore, e quindi, in caso di sanzioni o risarcimenti chi paga? Forse inizialmente il Condominio, ma ben può poi questi rivalersi sempre sull'amministratore.

Dulcis in fundo, non dimentichiamo la corretta tenuta del registro anagrafe.
Abbiamo finito? No.

Pubbliche relazioni
L'amministratore deve anche essere presente in condominio ogni tanto per verificare lo stato dell'arte altrimenti i condomini lo tacciano per un amministratore fantasma che non fa nulla, deve rispondere alle lamentele telefoniche, essere disponibile praticamente h 24, deve saper interpretare il regolamento e la volontà dei condomini scritta (male) nel verbale assembleare, deve saper rispondere ai quesiti che a volte rivestono carattere di veri e propri pareri legali, deve fare da psicologo e saper dirimere le liti in assemblea riuscendo a gestire i conflitti, deve essere un ottimo mediatore (sia perché deve andare obbligatoriamente nelle mediazioni ante causam, sia perché deve cercare di evitare che queste insorgano), deve poi saper guidare l'assemblea verso le scelte più sensate anche se possono sembrare “impopolari”.

Deve quindi essere anche un buon manager perché deve saper fare gli interessi della collettività condominiale e anche un ottimo comunicatore.

Tutto questo carico di compiti e responsabilità nella scelta viene dimenticato e si punta... a quello che costa meno!

Il bene comune
Perchè non si pensa che l'amministratore è quella figura professionale che deve portare al bene comune? Il soggetto preposto dalla norma a tutelare e a garantire la comunione?

Perché invece non lo si considera un surplus? Cioè la longa manus proattiva verso le scelte della compagine condominiale con, quindi, un valore aggiunto. L'attore principale di una crescita collettiva e condivisa.

Utopia? Può darsi.
Si è quindi ancora certi che il preventivo più basso sia il corretto parametro di scelta?
Al lettore la risposta.