L’amministratore accerta la proprietà per poter chiedere di pagare le spese

L'amministratore deve accertare la proprietà effettiva del condòmino per richiedergli il pagamento delle spese condominiali.

L'art. 1130 del Codice civile obbliga l'amministratore condominiale a riscuotere i contributi per provvedere al pagamento delle spese comuni e a curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale nel quale sono inserite le generalità dei singoli proprietari, dei titolari dei diritti reali e dei diritti personali di godimento, i dati catastali di ogni immobile.

Lo scopo della norma è quello di consentire all'amministratore di richiedere il pagamento delle quote ai soggetti effettivamente debitori del condominio.

La Corte di Cassazione (ordinanza 724/2020) ha accolto il ricorso di un usufruttuario nei confronti di una sentenza che aveva invece respinto il suo appello nei confronti della sua condanna al pagamento delle spese condominiali.

Di fronte al Tribunale il soggetto si opponeva a un decreto ingiuntivo con cui gli si chiedeva di pagare le spese condominiali per alcune unità immobiliari per le quali eccepiva di essere usufruttario.

Nei gradi di merito
Il Tribunale respingeva la sua opposizione affermando che l'opponente non aveva dimostrato la sua carenza di legittimazione passiva, in quanto si era limitato a depositare in giudizio una copia di un atto di donazione da cui emergeva la donazione della proprietà di immobili posti in un numero civico diverso rispetto a quello del condominio resistente. Il ricorrente, in appello, depositava un atto del Comune indicante il cambio di numero civico del condominio.

La Corte di appello respingeva l'appello poiché il soggetto si era comportato come condòmino apparente, partecipando alle assemblee condominiali in cui erano stati discussi i lavori straordinari, da cui originava la richiesta di spese condominiali, e nelle quali non dichiarava che tale onere era a carico del nudo proprietario.

In Cassazione
La Corte di Cassazione respingeva il ragionamento della Corte di appello affermando , sulla base della sua giurisprudenza , che in caso di azione giudiziaria dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spesa di un'unità immobiliare, è passivamente legittimato il vero proprietario e non chi possa apparire tale.

Infatti il condominio è un ente di gestione e nei rapporti con i condòmini non sussiste il principio dell'apparenza del diritto che ricorre solo per tutelare l'affidamento del terzo in buona fede.

Inoltre la legittimazione passiva dei singoli condòmini è necessariamente collegata all'effettiva titolarità della proprietà del bene onerato dal pagamento delle spese.

Tale considerazione assorbe il secondo motivo del ricorso per cui la distinzione tra l'usufrutto e la nuda proprietà è un dato facilmente accertabile dal condominio mediante la consultazione dei pubblici registri immobiliari.