Condominio

Responsabilità dell’amministratore per l’ascensore in uso senza collaudo

La normativa negli ultimi venti anni è stata caratterizzata dall’introduzione di regole precise e complesse, con obblighi specifici a carico del professionista

di Michele Orefice

La normativa sugli ascensori negli ultimi venti anni è stata caratterizzata dall'introduzione di regole precise e complesse, che prescrivono obblighi specifici a carico dell'amministratore di condominio, in qualità di legale rappresentate dei proprietari.

Sotto tale profilo è bene precisare che il codice civile non prevede adempimenti specifici per gli ascensori installati negli edifici condominiali, limitandosi soltanto ad annoverare gli stessi ascensori tra i beni comuni elencati all'articolo 1117 e disciplinandone, al successivo articolo 1124, i criteri di ripartizione delle spese relative alla loro manutenzione e sostituzione.

Piuttosto, gli obblighi per gli amministratori derivano dall'applicazione della specifica normativa tecnica prevista in materia di ascensori e apparecchi assimilati, che regolamenta le procedure per la messa in esercizio degli impianti elevatori in servizio privato, nonché per il controllo della conformità e della funzionalità degli ascensori e delle relative verifiche.

La normativa
Gli adempimenti per la prima utilizzazione dell'ascensore sono descritti nel Capo Secondo del Decreto del Presidente della Repubblica n. 162 del 30 Aprile 1999 (con successive modifiche ed integrazioni) recante le disposizioni per l'attuazione della nota direttiva europea 95/16/CE, cosiddetta “direttiva ascensori”.

Il Dpr 162 ha avuto il merito di semplificare le procedure per la messa in esercizio degli impianti, segnando il passaggio della gestione dei collaudi dal pubblico al privato. Vale a dire che, per la messa in esercizio degli ascensori installati dopo il 30 Giugno 1999, data di entrata in vigore del Dpr 162, non è più obbligatorio richiedere all'ente pubblico né il collaudo tecnico dell'impianto, dapprima effettuato dall'Istituto Superiore per la Prevenzione e la Sicurezza del Lavoro (I.S.P.E.S.L.) o dall'Ente Nazionale Prevenzione Infortuni (E.N.P.I.), né la licenza di impianto e né quella di esercizio, di competenza del comune, essendo a tal fine sufficiente l'attività dichiarativa posta in essere dal privato.

Nel dettato normativo, il vecchio collaudo è stato soppiantato dalla nuova procedura di “esame finale”, che l'installatore è libero di commissionare ad un Organismo privato di Certificazione (O.d.C.) autorizzato dal Ministero dello Sviluppo Economico e Notificato alla Commissione europea, presentando domanda, con allegata documentazione tecnica comprovante la rispondenza dell'impianto alla “direttiva ascensori”.

A seguito delle verifiche effettuate sull'impianto, da parte dell'ingegnere incaricato dall'Organismo, e dopo l'esame del fascicolo tecnico, compiuto con esito positivo, l'installatore potrà ricevere dal tecnico verificatore un attestato di esame finale, che gli consentirà di apporre la targa con la marcatura “CE” nella cabina dell'ascensore ed emettere, contestualmente, la dichiarazione di conformità, di cui all'articolo 6 comma 1 lettera b) del D.P.R. 162/1999, da consegnare al committente, per la messa in funzione dell'impianto.

La procedura per la messa in esercizio
L'articolo 12 del Dpr 162/99 prevede espressamente che il proprietario dell'ascensore o il suo legale rappresentante, ossia l'amministratore nel caso di edificio in condominio, trasmettono la dichiarazione di conformità all'ufficio comunale competente per territorio, entro 10 giorni dalla data dell'avvenuto rilascio, unitamente ad una comunicazione contenente: i dati dell'impianto e dell'installatore, l'indirizzo dello stabile, nonché l'indicazione della ditta incaricata ad eseguire le manutenzioni e del soggetto incaricato ad eseguire le verifiche biennali sull'impianto.

Sarà compito dell'ufficio comunale competente assegnare un numero di matricola all'impianto, entro trenta giorni dalla comunicazione ricevuta, dandone notizia al proprietario o all'amministratore di condominio e alla ditta manutentrice, che dovrà apporre lo stesso numero nella targa esposta in cabina.

La messa in esercizio di un ascensore privo di collaudo
A giudicare dalle statistiche, negli edifici condominiali circa l'80% degli ascensori è stato installato prima del 1999 e tra questi sono tantissimi quelli che non hanno mai ottenuto il collaudo e che nonostante ciò, di prassi, continuato ad essere mantenuti in funzione. Tale prassi è da ritenersi assolutamente illegittima, in quanto l'articolo 12 comma 5 del D.P.R. 162/99 vieta espressamente di porre o mantenere in esercizio un ascensore privo di collaudo.

Va da sé che in condominio l'utilizzo di un ascensore privo di collaudo si possa configurare come un'attività illegittima compiuta dai condòmini, con l'assenso dell'amministratore, che non procede a far valutare lo stato dell'impianto elevatore, per evitare di dover predisporre gli interventi prescritti dalla legge.

In questo caso l'amministratore potrebbe incorrere in responsabilità verso i condòmini, per non aver ottemperato agli obblighi specifici in materia di ascensori, che integrano il potere-dovere di vigilare sui beni comuni desunto dagli articoli 1130 e 1135 del codice civile.

In quest'ottica è pacifico che la figura dell'amministratore nell'ordinamento non si possa esaurire nell'aspetto contrattuale delle prerogative dell'ufficio, in quanto il codice civile e le leggi speciali implicano doveri e obblighi finalizzati a impedire che il modo di essere dei beni condominiali provochi danni a terzi (Corte di Cassazione, sentenza n. 25251 del 16.10.2008).

Peraltro, il Dpr 162/99 non ipotizza la figura di un terzo responsabile dell'impianto, cioè un soggetto in possesso di specifiche capacità tecniche che si possa sostituire al proprietario o al legale rappresentate nel suo potere di vigilare e controllare l'ascensore. Tant'è vero che in tema di verifiche dell'impianto, ai sensi dell'articolo 13 commi 1/ 3 del Dpr 162/99, «il legale rappresentante è tenuto ad effettuare regolari manutenzioni dell'impianto, nonché a sottoporre lo stesso a verifica periodica ogni due anni» impegnandosi a «fornire i mezzi e gli aiuti indispensabili perché siano eseguite le verifiche periodiche dell'impianto».

D'altra parte, neanche nell'ipotesi dell'appalto del servizio di manutenzione dell'impianto si può verificare il passaggio dei poteri di custodia e degli oneri di vigilanza dal condominio-appaltatore all'impresa specializzata, anche se si tratta di un ascensore, in quanto l'impianto resta nella sfera di disponibilità dei condòmini, che ne mantengono stabilmente l'uso e il godimento, e di conseguenza gravano su di essi gli oneri di custodia e di vigilanza, con l'inerente responsabilità presunta di cui all'articolo 2051 del Codice Civile (per tutte Corte di Cassazione - sentenza n. 4385 del 21.07.1979).

Ad empimenti per ascensori installati in condominio prima e dopo il 1999
Nel caso in cui l'ascensore sia stato installato dopo il 1999 e risulti essere privo del collaudo, sarà sufficiente che l'amministratore richieda all'installatore copia della documentazione tecnica attestante la conformità “CE” dell'impianto, per poter procedere a regolarizzare la messa in esercizio, mentre nell'ipotesi in cui l'installatore fosse sprovvisto della stessa documentazione, sarà necessario agire nei suoi confronti, per obbligarlo a collaudare l'impianto a sua cura e spese.

Nel caso in cui, invece, l'ascensore fosse stato installato prima del 1999 e mantenuto in esercizio senza aver mai ricevuto il primo collaudo, sarà compito dell'amministratore predisporre la verifica straordinaria dell'impianto finalizzata all'esecuzione degli interventi necessari a rendere l'impianto conforme alle normative vigenti in materia, per poter procedere successivamente alla messa in esercizio.

In proposito si osserva che all'esito della verifica e degli interventi eseguiti, per adeguare gli ascensori entrati in funzione prima del 1999, l'amministratore di condominio, in qualità di legale rappresentante, è responsabile della corretta esecuzione degli interventi di adeguamento prescritti, ai sensi dell'art. 5 del Decreto Ministeriale n. 108 del 23.07.2009.

Ciò significa che il legislatore ha attribuito all'amministratore di condominio una sorta di responsabilità per posizione, sul presupposto che i condòmini rappresentati potrebbero subire gli effetti negativi di una errata realizzazione degli interventi. Di fatto, però, l'adeguamento dell'ascensore potrebbe comportare un esborso economico notevole per i condòmini.

Può succedere, infatti, che l'ascensore installato prima del 30 giugno 1999 venga considerato come un nuovo impianto da collaudare, con la conseguenza che, per essere dichiarato conforme alla normativa vigente, dovrebbe avere tutte le caratteristiche tecniche prescritte dall'Unione Europea nel momento del collaudo, tipo velocità, portata, corsa, azionamento, macchinario, cabina ecc. In sostanza gli ammodernamenti si tradurrebbero in spese per la sostituzione dei componenti non a norma, e ciò anche se al tempo dell'installazione la legge non prevedeva che l'ascensore dovesse essere dotato di tali componenti.

Per fare un esempio si pensi al fatto che in passato, per segnalare le anomalie dell'ascensore, c'era un pulsante di allarme in cabina, che faceva suonare una campanella posizionata nel vano scala, mentre oggi sussiste l'obbligo di munire la cabina di «un mezzo di comunicazione bidirezionale», ossia di un collegamento telefonico permanente, con un servizio di pronto intervento, cosiddetto telesoccorso.

Nell'ipotesi ci potrebbero essere condòmini che, per motivi economici, potrebbero indurre l'amministratore a non rispettare la legge, scegliendo di far funzionare l'ascensore privo del collaudo. Una simile scelta non potrebbe esentare da responsabilità l'amministratore, in quanto la normativa vigente lo obbliga, in qualità di legale rappresentante dei proprietari, a richiedere il collaudo dell'ascensore.

L'obbligo del collaudo
Tale obbligo lo si desume dall'articolo 15 del Dpr162/99, che impone all'amministratore di «provvedere prontamente alle riparazioni e alle sostituzioni» degli ascensori e dei componenti di sicurezza, che ai sensi dell'articolo 4 dello stesso Dpr «devono rispondere ai requisiti essenziali di sicurezza e di tutela della salute».

In ogni caso, sotto il profilo della responsabilità, per l'amministratore sarebbe impossibile eccepire di non essere mai venuto a conoscenza della mancanza del primo collaudo e quindi dell'assenza del numero di matricola, in quanto egli ha l'obbligo di far effettuare le verifiche periodiche dell'impianto, che nessun Organismo di Certificazione e né tantomeno l'Azienda Sanitaria Locale (ASL) o l'ufficio regionale competente per territorio (ARPA), potrebbero mai effettuare in assenza della matricola rilasciata dal comune.

Tanto basta per ritenere che, in mancanza di una volontà assembleare diretta a far eseguire gli interventi di adeguamento dell'ascensore, l'amministratore sarà costretto a far apporre i sigilli all'impianto elevatore privo di collaudo, dandone comunicazione al comune, per gli adempimenti di competenza, e ciò anche a costo di essere rimosso dall'incarico.

In definitiva, una simile azione consentirebbe all'amministratore di mettersi al riparo da responsabilità civili e penali, in caso di denuncia da parte di un condomino e, soprattutto, in caso di incidenti provocati dall'impianto.

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