Delibera non all’ordine del giorno: la impugna solo chi non era presente

L’assemblea è sempre preceduta dall'avviso di convocazione, che deve pervenire a ogni singolo condomino almeno cinque giorni prima della riunione da indire, questo per permettere ad ognuno di poter avere il tempo per ragionare per esprimere il proprio voto sui temi da trattare. Già questa semplice descrizione mette in evidenza l'importanza di indicare gli ordini del giorno su cui l'assemblea è tenuta a esprimere il proprio volere.

L’ordine del giorno incompleto e l’annullabilità della delibera

Da ciò discende l'asserzione del Supremo Collegio del principio secondo il quale un ordine del giorno incompleto comporta l'annullabilità della relativa eventuale delibera. Trattandosi di annullabilità, la norma di riferimento è l'art. 1137 Codice civile, secondo il quale l'azione deve essere promossa nel termine di decadenza di trenta giorni, decorrenti dalla data della riunione per i condomini presenti, e da quella della ricezione del relativo verbale per gli assenti (Cassazione, 9 gennaio 2004 n. 143).

L’impugnativa della delibera non all’ordine del giorno

Un tema importante è quello affrontato sinora, a quanto risulta, da poche sentenze, tra cui quella più significativa viene dal Tribunale di Cosenza del 19 luglio 2017: nella fattispecie in esame si trattava di impugnativa di una delibera che aveva disposto in merito ad un argomento non indicato nell'ordine del giorno; la causa era stata avviata da condòmini dissenzienti rispetto alla delibera stessa.
Il Tribunale, con decisione resa in base all’articolo 281 sexies delCodice procedura civile, a seguito di discussione orale, accoglieva l'istanza dei soli attori effettivamente assenti, e non degli altri dieci, con parziale compensazione delle spese.

Partendo dal presupposto che «in sede di impugnazione di una delibera condominiale, l'omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, all'ordine del giorno, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito che non ha eccepito la irregolarità della convocazione in sede assembleare» (Cassazione, 19 novembre 2009 n. 24456), si è concluso che il condomino presente in assemblea deve contestare espressamente la regolarità della convocazione assembleare e, quindi, con chiarezza e coerenza, esprimere il proprio dissenso a che si voti su un argomento non posto all'ordine del giorno.
L'omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, all'ordine del giorno, non può esser rilevata dal condomino che ha espresso il proprio dissenso nel merito, ma che non ha eccepito l'irregolarità della convocazione (Cassazione, 24 agosto 1998 n. 8344 e Cassazione, 20 aprile 2001 n. 5889).

Nel caso in questione, su dodici condòm ini che hanno fatto causa, ben dieci erano stati presenti in assemblea e avevano preso posizione sull'argomento non all'ordine del giorno ma tutti hanno omesso di contestare, preliminarmente, la regolarità della convocazione. Il Tribunale ha quindi accolto la domanda dei soli due assenti, rispetto ai quali - proprio perché tali - intangibile appare il diritto all'impugnativa.

Si ricorda infine che l'ordine del giorno dell'assemblea già spedito può essere integrato successivamente (Tribunale di Milano, 21 maggio 1990).