L’apertura di finestre nel condominio

Spesso i condomini si chiedono se hanno il diritto di aprire porte e finestre sui muri perimetrali del palazzo. Oppure se si può trasformare una finestra in porta finestra.

Mentre è assolutamente chiaro che questi interventi siano fattibili in caso di villetta unifamiliare, salvo il rispetto delle luci e vedute di eventuali case vicine, la questione si complica quando si è in ambito condominiale, data la convivenza del diritto di proprietà del singolo sulla propria unità immobiliare, di altro alloggio di cui è titolare altro condomino, nonché del diritto di comproprietà di tutti.

Il principio generale
La Suprema Corte con la decisione del 3 gennaio 2014 n. 53 , ha richiamato in primo luogo l'applicazione dell'art. 1102 c.c., il cui tenore del primo comma è il seguente: «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa».

Seppur in ambito di comunione, è pacifico che questa disposizione si applichi al condominio anche in ragione del rimando operato dall'art. 1139 c.c.
Ed ecco che la Cassazione così afferma «l'uso particolare o più intenso del bene comune ai sensi dell'art. 1102 c.c. - dal quale esula ogni utilizzazione che si risolva in un'imposizione di limitazioni o pesi sul bene comune - presuppone, perché non si configuri come illegittimo, che non ne risultino impedito l'altrui paritario uso né modificata la destinazione né arrecato pregiudizio […] al decoro architettonico dell'edificio» (ex multis, Cass. 10 maggio 2004, n. 8852).

È un principio consolidato.
Non vi è alcuna lesione al pari diritto spettante in capo agli altri condomini, nessun danno alle cose o al decoro dell'edificio.

Il condominio nel caso affrontato della Suprema Corte sosteneva l’llecita l'utilizzazione del muro perimetrale operata da un condòmino per mezzo dell'apertura di una finestra ad esclusivo vantaggio del suo alloggio .

In Cassazione, il palazzo ha proposto il seguente quesito: «è legittimo ai sensi dell'art. 1102 cc. aprire una finestra sul muro perimetrale di un edificio che affaccia sulla chiostrina interna, avente le medesime dimensioni e caratteristiche estetiche e di quelle già esistenti?»
La Suprema Corte ha risposto in maniera affermativa.

Ciò in quanto «è opinione diffusa in dottrina e nella stessa giurisprudenza di questa Corte, ai sensi dell'art. 1102 cc. gli interventi sul muro comune, come l'apertura di una finestra o di vedute, l'ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti, la trasformazione di finestre in balconi, sono legittimi dato che tali opere, non incidono sulla destinazione del muro, bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., e sono l'espressione del legittimo uso delle parti comuni.

I limiti del decoro architettonico e della stabilità
Tuttavia, nell'esercizio di tale uso, vanno rispettati i limiti contenuti nella norma appena indicata consistenti nel non pregiudicare la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio, nel non menomare o diminuire sensibilmente la fruizione di aria o di luce per i proprietari dei piani inferiori, nel non impedire l'esercizio concorrente di analoghi diritti degli altri condomini, nel non alterare la destinazione a cui il bene è preposto e nel rispettare i divieti di cui all'art. 1120 cc. (pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato, pregiudizio al decoro architettonico o rendere alcune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino)» (Cass. 3 gennaio 2014 n. 53).