Il regolamento contrattuale vale anche se non è «trascritto»?

Il regolamento di condominio può avere natura assembleare o contrattuale.
Mentre il primo si forma in sede di assise condominiali, sulla scorta del disposto dell'articolo 1118 del Codice civile, il secondo, nella quasi totalità dei casi, viene statuito dal costruttore-venditore degli alloggi che formano il palazzo. Il primo non può disporre limitazioni di diritti individuali e/o collettivi mentre il secondo sì, stante l'unanimità dei consensi al suo contenuto.

Quanto detto vale tra le parti. Per essere opponibile ai terzi, magari nuovi acquirenti, esso deve essere specificatamente richiamato nel contratto di compravendita. Ai fini della sua opponibilità generale, è opportuno che venga trascritto.

Gli acquirenti successivi
La Cassazione con sentenza n. 2546 del 17 marzo 1994, ha sostenuto che il regolamento di condominio predisposto dal costruttore contenente vincoli su tutte le unità immobiliari dell'intero fabbricato, quando sia stato da questi trascritto nei registri immobiliari è opponibile non solo a coloro che acquistano le unità immobiliari da proprietari che abbiano accettato il regolamento, ma anche a coloro, che successivamente alla trascrizione, per la prima volta acquistino piani dell'edificio o loro porzioni direttamente dal costruttore anche in mancanza di una espressa previsione, in tal senso, nei singoli atti di acquisto.

Ciò perché anche se questi ultimi non hanno partecipato all'approvazione del regolamento sono terzi rispetto ai quali opera ai fini dell'opponibilità dei vincoli suddetti, quale forma di pubblicità, la trascrizione nei pubblici registri.

La sentenza di Roma
Su questo tema è intervenuto di recente il Tribunale di Roma con la decisione del 6 novembre 2019, chiarendo gli effetti della trascrizione del regolamento contrattuale.

L'autorità giudiziaria capitolina evidenzia che la mancata trascrizione non fa venire meno la sua natura contrattuale, in particolar modo se lo stesso regolamento ha avuto attuazione per anni da parte del condominio, e per quanto riguarda le modifiche che rigiardano i diritti soggettivi dei singoli condòmini esse devono comunque essere approvate all’unanimità.

Gli effetti
La conseguenza della trascrizione, in generale, è la possibilità incontestabile di opporre le sue eventuali clausole limitative dei diritti esclusivi ai successivi acquirenti delle singole unità immobiliari costituite in condominio, anche quando il regolamento non abbia costituito parte integrante del contratto e non sia stato allo stesso allegato.

L'omessa trascrizione, quindi, per il Tribunale di Roma non ha alcuna influenza sul regolamento che resta valido, ma non potranno essere opposte ai successivi acquirenti delle singole unità immobiliari comprese nell'edificio le eventuali clausole limitative dei diritti esclusivi (Cassazione, sentenza 714/98).