Inquilino moroso e infiltrazioni da parti comuni: danni addebitati al condominio

Il lastrico solare, anche se di uso o proprietà esclusivi, ha funzione di copertura del fabbricato perciò l'obbligo di ripararlo o ricostruirlo, sempre che non il vizio non derivi da fatto imputabile al singolo che ne abbia l'utilizzo o la titolarità, grava su tutti i condòmini.

Il condominio, quindi, tramite l'amministratore – rappresentante dei partecipanti tenuti alla cura e custodia del bene comune – risponderà dei danni causati al singolo o a terzi per difetto di manutenzione.

Lo puntualizza il Tribunale di Taranto con sentenza n. 1607 del 14 giugno 2019 . La lite nasce dalla morosità di un inquilino costatagli la condanna ai canoni insoluti ed all'indennità di occupazione senza titolo e il conseguente sfratto.

Infiltrazioni: di chi la colpa?
Decisione contro la quale arriva l'opposizione che porta a galla altre problematiche: infiltrazioni di umidità esaminate ed affrontate dal condominio con delibere e lavori nel frattempo eseguiti.

Il condominio, chiamato in causa, marca l'assenza di fenomeni similari nelle altre unità immobiliari e, comunque, pone l'accento sull'esecuzione dei lavori idonei a fermare le perdite. Gli accertamenti confermano le anomalie e la loro risoluzione grazie alle opere eseguite ma il Tribunale tarantino sposta la questione su un piano ben diverso.

Secondo l'articolo 2051 del Codice civile, scrive, ognuno risponde dei danni cagionati dalle cose custodite salvo che provi il caso fortuito ma l'articolo 2053 sulla rovina di edificio prevede che il proprietario di un immobile o altra costruzione è responsabile dei danni provocati dalla loro rovina se l'evento non sia dipeso da un difetto di manutenzione o vizio di costruzione.

Ebbene, in questo caso, i danni provocati alle componenti interne dell'alloggio locato – provenendo da parti comuni dello stabile – dovevano ritenersi affidate alla custodia dell'intero condominio e dell'amministratore che ne vantava la rappresentanza. Era lui, dunque, ad esserne custode per legge ed obbligato a vigilarle costantemente affinché non divenissero fonte di danno a terzi, inclusi i condòmini proprietari di singole unità.

La mancata approvazione del riparto delle spese, eccepita nel giudizio, non giustificava pertanto la paralisi della doverosità ed indifferibilità delle opere conservative necessarie. E neppure poteva invocarsi – per l'aggravamento dello stato dell'alloggio – la responsabilità del locatore per inadempimento dell'obbligo manutentivo posto che, come dimostrato nel corso del processo, a farne peggiorare le condizioni erano state le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare condominiale.

Componente sottratta, è intuibile, al potere gestorio immediato del singolo e anzi assoggettata, come parte comune del fabbricato, ai poteri degli organi collegiali (assemblea) e monocratici (amministratore).

Al locatore, in sostanza, poteva esigersi solo di vigilare sulle condizioni dell'alloggio e attivarsi con gli organi condominiali in caso di inerzia tanto che, a fronte del suo protrarsi, diverrà vittima – assieme al conduttore – dell'incresciosa situazione creatasi.

Locatore e inquilino, perciò, entrambi danneggiati prima dalla lentezza del condominio nell'assolvere ai propri doveri e, in seguito, dalle precipitazioni che avevano prodotto un'impossibilità parziale temporanea di adempimento dell'obbligazione di lasciar godere l'immobile in buono stato locativo.

Ecco che, liberato il conduttore da ogni responsabilità per i danni e le lesioni subite dall'appartamento e il locatore da responsabilità contrattuale per parziale indisponibilità del bene e per i danni sofferti dall'inquilino, il danno – sicché determinato da vizi strutturali o carenze manutentive delle parti comuni – non poteva che ascriversi al condominio e per esso all'amministratore nella sua qualità di gestore e custode delle parti comuni.