Casa acquistata all’asta, quali spese condominiali vanno pagate

A cura di Smart24 - Condominio

In tema di obbligazioni condominiali, l'art. 63, co. 3, disp. att. c.c., stabilisce il principio c.d. di “ambulatorietà passiva delle obbligazioni condominiali”, secondo il quale il nuovo proprietario è obbligato solidalmente (art.1292 ss. c.c.) con il suo dante causa, al pagamento delle spese relative all'anno in corso e a quello precedente. Resta salva, conseguentemente, la rivalsa totale dell'acquirente nei confronti del venditore. Non troverà, quindi, applicazione l' art. 1104 c.c., atteso che, ai sensi dell' art. 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina. Sul punto la giurisprudenza è intervenuta ripetutamente a precisare la portata di tale articolo in relazione alle varie tipologie di spese che possono essere imputate ai condomini. In particolare, è stato puntualizzato il criterio temporale di imputazione di tali contributi che, relativamente alla manutenzione ordinaria, devono essere riferiti al momento in cui viene a compiersi effettivamente l'attività gestionale, mentre per quanto riguarda le spese importanti, innovazioni e di natura straordinaria, occorrerà fare riferimento al momento dell'approvazione della delibera assembleare (cfr. Trib. Roma , sez. V, 29/10/2018, n. 20688). È stato, inoltre, precisato che la suddetta norma, differentemente dai criteri di ripartizione delle spese di cui agli artt. 1123 ss. c.c., è inderogabile dall'eventuale previsione contraria del regolamento condominiale contrattuale (cfr. Trib. Torino, sez. III, 26/06/2018, n. 3293). In particolare, qualora l'acquisto non sia conseguente ad una compravendita ma avvenga tramite asta “l'aggiudicatario all'asta di un immobile che, in quanto obbligato in solido, abbia provveduto al pagamento delle spese condominiali maturate durante l'anno precedente al proprio acquisto (art. 63 disp. att. c.c.) ha diritto di rivalsa nei confronti del precedente proprietario” (Trib. Modena, sez. I, 22/01/2008).