L'esperto rispondeCondominio

Solaio che copre solo una parte dell’edificio, come attribuire le spese?

di Raffaele Cusmai

La domanda

Nel caso di un solaio di copertura condominiale (si ritiene bene comune in quanto non c'è un atto che dica il contrario) che copre solo una porzione dei locali al piano terra (fuori dalla proiezione principale del fabbricato sotto cui ci sono gli appartamenti e la restante parte dei predetti locali), la manutenzione del predetto solaio di copertura va imputata ai soli locali coperti dalla proiezione o a tutto il condominio? Si deve fare differenza fra manutenzioni ordinarie e straordinarie? Il quesito si rende necessario per redazione di nuove tabelle millesimali.

A cura di Smart24 Condominio

L'art. 1125 statuisce il principio per il quale, le spese relative alla manutenzione delle opere di separazione del fondo inferiore da quello sovrastante sono a carico dei proprietari dei due piani. Solo la copertura del pavimento graverà esclusivamente sul proprietario superiore, così come l'altro condomino dovrà provvedere alle spese per l'intonaco, la tinta, la decorazione del soffitto.

Tale norma trova fondamento nella funzione di sostegno e copertura del solaio, in quanto svolge una inscindibile funzione divisoria tra i due piani, con utilità ed uso uguale per entrambi e correlativa inutilità per gli altri condomini (Cass. civ. Sez. VI - 3 Ord., 04/10/2018, n. 24266).

Di conseguenza, qualora il proprietario di uno dei due piani sia l'intero condominio, le spese per la relativa manutenzione sono da ripartire in misura proporzionale ai millesimi di proprietà dei singoli condomini ai sensi dell'art. 1123 e seguenti del codice civile, mentre le spese relative all'altro piano.

Tale criterio di ripartizione delle spese, operante sia in relazione ai lavori di manutenzione ordinaria che straordinaria, indicato dalla norma in esame ha carattere sussidiario e troverà pertanto applicazione solo in assenza di un diverso accordo dei condomini, che sarà pienamente valido ed efficace.

Altrimenti, qualora nel caso in cui si riconosca all'opera posta nella proiezione verticale la funzione di copertura dell'edificio, troverà applicazione l'art. 1126 c.c., ripartendosi le spese per un terzo in capo al condomino esclusivista e per i restanti 2/3 al condominio.

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©