L’amministratore firma il contratto di manutenzione ascensore senza il sì dell’assemblea

L'amministratore può sottoscrivere il contratto di manutenzione ordinaria degli ascensori condominiali senza che sia necessaria la preventiva autorizzazione dell'assemblea, anche nel caso in cui la durata del contratto va oltre la scadenza del suo mandato.

Lo ha affermato il Tribunale di Teramo con la sentenza n. 779/2019, pubblicata il 13 settembre 2019, Giudice Dott.ssa Erika Capanna Piscè.

Fatture non pagate
La vicenda nasce dall'opposizione promossa da un condominio avverso un decreto ingiuntivo ottenuto da una società sulla scorta di un contratto di manutenzione degli ascensori condominiali sottoscritto dall'amministratore e su alcune fatture relative a lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Contratto nullo?
Il condominio opponente chiedeva di essere autorizzato alla chiamata in causa dell'ex amministratore, deducendo l'illegittimità del contratto sottoscritto per la carenza di mandato, in quanto, non avendo l'amministratore il potere di impegnare il condominio per un periodo di tempo superiore alla durata del suo mandato senza essere espressamente autorizzato in tal senso dall'assemblea condominiale.

Inoltre, secondo il condominio, alcune fatture azionate con il decreto ingiuntivo riguardavano interventi di manutenzione straordinaria per i quali era necessaria l'autorizzazione assembleare.

L'opposizione è stata rigettata con conseguente conferma del decreto ingiuntivo e condanna del condominio al pagamento delle spese legali.

La sentenza
Il Tribunale teramano, dopo aver ricordato che il terzo comma dell'art. 1130 del Codice civile riconosce all'amministratore un autonomo potere di erogare le spese occorrenti alla manutenzione ordinaria dell'edificio, mentre l'assemblea provvede sulle opere di straordinaria manutenzione, ha osservato che, come chiarito dalla giurisprudenza, la suddetta distinzione trova il suo fondamento, da un lato, sulla qualificazione giuridica del rapporto e, dell'altro, anche in base al valore economico del medesimo.

La stipula del contratto di manutenzione degli ascensori, ha continuato, rientra tra i tipici compiti dell'amministratore di cui all'art. 1130 del codice civile, in quanto quest'ultimo ha l'obbligo di eseguire gli atti conservativi dei diritti relativi alle parti comuni, e cioè tutte le attività materiali idonei a mantenere l'integrità ed il buon funzionamento della struttura, delle opere e dei servizi condominiali.

Manutenzione ordinaria
D'altronde, secondo il Tribunale, la natura ordinaria della manutenzione degli impianti degli ascensori si evince anche dalla normativa vigente in materia che obbliga la manutenzione periodica dei suddetti impianti.

Infatti, ai sensi del comma 1 dell'articolo 15 del Decreto del Presidente della Repubblica n. 162 del 1999: «Ai fini della conservazione dell'impianto e del suo normale funzionamento, il proprietario o il suo legale rappresentante sono tenuti ad affidare la manutenzione di tutto il sistema degli ascensori, dei montacarichi e degli apparecchi di sollevamento rispondenti alla definizione di ascensore la cui velocità di spostamento non supera 0,15 m/s a persona munita di certificato di abilitazione o a ditta specializzata ovvero a un operatore comunitario dotato di specializzazione equivalente che debbono provvedere a mezzo di personale abilitato».

Inoltre, ha concluso il Tribunale, il contratto di manutenzione degli ascensori può avere una durata superiore che va oltre alla scadenza del mandato dell'amministratore, sia perché nessuna preclusione in tal senso è prevista dall'articolo 1130 del codice civile e sia perché trattasi di un contratto per il quale non è prevista la forma scritta e che può essere tacitamente ratificato dall'assemblea con l'approvazione di anno in anno della relativa spesa, come nel caso esaminato.