Il condominio non è corresponsabile per i gravi difetti dell’opera appaltata

In tema di appalto non eseguito a norma, il codice civile ha due rimedi: l'art. 1667, tramite denuncia dei vizi entro 60 giorni e con prescrizione dell'azione in due anni dalla consegna dell'opera e l'art. 1669, specificatamente ideato per i beni immobili, in base al quale, c'è corresponsabilità del committente, se questi non abbia denunciato il vizio ad un anno dalla scoperta, con contestuale prescrizione dell'azione nei suoi confronti in un anno dalla predetta denuncia.

Quindi, di fatto, per quanto riguarda la corresponsabilità di un condominio che abbia appaltato dei lavori, occorrerà anche valutare la g ravità dei difetti: se questi sono tali da compromettere la stabilità e la conservazione dell'immobile e ne pregiudicano in modo apprezzabile il godimento ed il normale utilizzo, si applicherà il principio di responsabilità solidale, di natura extracontrattuale, di cui all'art. 1669 cod. civ. (Cass. Sez. Unite n. 7756/2017 e Cass. n. 10048/2018).

Lavori non fatti ad arte
Il tema è oggetto della recente sentenza del Tribunale di Milano, sezione settima, n. 10596/2019 in cui il condominio attore ha chiamato in causa tutte le parti coinvolte nell'esecuzione di alcuni necessari lavori di notevoli entità, rivelatisi poi non effettuati ad arte; per quanto qui interessa - non essendo necessario entrare nel merito delle responsabilità dei singoli convenuti - esamineremo quelle che sono state le conclusioni del Giudice in merito alla responsabilità del condominio, posta l'accertata gravità dei vizi e, quindi, l'applicazione dell'art. 1669 cod. civ.

È l’appaltatore a dover informare il condominio
Nel caso di specie, il giudicante ha sconfessato, tramite idonea motivazione, le conclusioni del CTU secondo cui il condominio sarebbe stato corresponsabile per avere valutato positivamente il capitolato nonché il progetto idoneo e per aver, conseguentemente, affidato l'incarico per effettuare i lavori; in realtà, non è ravvisabile una responsabilità condominiale poiché «l'appaltatore deve rendere edotto il committente di eventuali obiettive situazioni o carenze del progetto, rilevate o rilevabili con la normale diligenza, ostative all'utilizzazione dell'opera ai fini pattuiti (Cass. n. 14598/2000) e deve controllare, con la diligenza richiesta dal caso concreto e nei limiti delle cognizioni tecniche da lui esigibili, la congruità e la completezza del progetto stesso e della direzione dei lavori, segnalando al committente, anche nel caso d'ingerenza di costui, gli eventuali errori riscontrati, quando l'errore progettuale consiste nella mancata previsione di accorgimenti e componenti necessari per rendere il prodotto tecnicamente valido e idoneo a soddisfare le esigenze del committente (Cass. n. 6754/2003)».

La fonte di responsabilità
Di conseguenza, nel caso di specie, la dichiarazione del condominio e l'omessa predisposizione di un capitolato aggiornato non possono essere affatto fonte di responsabilità, poiché siamo in assenza di specifica segnalazione al committente delle carenze progettuali da parte dell'appaltatore, con la conseguenza che la prodotta dichiarazione del condominio deve ritenersi del tutto inconsapevole, vieppiù essendo anche presente un'ulteriore dichiarazione dell'appaltatrice che si dichiarava competente ed esperta a portare l'opera ad esatto adempimento; tutto ciò considerato – conclude la pronuncia in esame – va esclusa la corresponsabilità del condominio.