Adeguamenti di legge nei box, chi paga le spese?

A volte occorre eseguire interventi di adeguamento dei box condominiali. Quando ciò capita, ci si domanda chi sia onerato della relativa spesa.

La soluzione nel Codice civile
Di ausilio può essere l'art. 1123 c.c. sulla cui base se un bene è solo di alcuni condomini si costituisce il condominio parziale i cui titolari sono gli unici obbligati all'onere economico
Su questa scorta si può asserire che solo i proprietari dei box sono tenuti a f ronteggiare le spese di adeguamenti di detti locali .

Naturalmente ove vi sia una diversa clausola del regolamento contrattuale, occorre dare puntuale seguito al suo contenuto.

Nel caso in cui venga statuito dall'assemblea del condominio che la spesa sia da ripartire tra tutti i condomini, chi è stato illegittimamente compreso tra i soggetti obbligati, pur non essendo proprietario di un box, può impugnare la decisione in base all’articolo 1137 c.c..

Opposizione a decreto ingiuntivo
Nel caso in cui venga notificato il decreto ingiuntivo a chi non deve pagare, questi può fare opposizione (Cass. 30 aprile 2015, n. 17268 del 30 aprile 2015): l'opponente sosteneva che «non era proprietario di posti auto, di boxes ovvero di cantinole nè godeva di servitù di passaggio sulla rampa e sullo spazio di manovra e di accesso ai garages; che, siccome evincevasi dall'art. 3 del regolamento condominiale, i posti - auto, i boxes e le cantinole poste al primo ed al secondo piano interrato erano di esclusiva proprietà dei rispettivi acquirenti, titolari di servitù attiva sulle corsie condominiali di manovra; che dunque le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dei garages dovevano essere ripartite esclusivamente tra i condomini che ne fruivano in ragione di millesimi a ciascuno spettanti».

Il Supremo Collegio ha spiegato che la delibera era nulla e che pertanto non vige la necessità di rispettare il termine sancito dall'art. 1137 c.c. di trenta giorni .

La Cassazione ha affermato che «le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle, se l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge o, in via convenzionale, da tutti i condomini (cfr. Cass. 29.3.2007, n. 7708)».

Protezione antincendio
Allargando il tema, ci si può chiedere cosa può succedere a riguardo delle opere di protezione dagli incendi che solitamente concernono le autorimesse, tenendo però presente che tutti gli edifici devono essere costruiti e adeguati alle norme dettate in materia di protezione incendi.

Il riparto
Nel caso esaminato dal Tribunale di Bologna con la sentenza del 10 ottobre 2015, l'assemblea ha statuito che il riparto doveva essere nel seguente modo:
a) quelli afferenti le misure di protezione passiva che riguardavano parti strutturali dell'intero edificio (anche se ubicate nell'autorimessa, come i pilastri) secondo i millesimi di proprietà tra tutti i condòmini;
b) quelle riguardanti le misure di protezione attiva specificamente afferenti l'autorimessa, solamente tra i proprietari della stessa (art. 1123, terzo comma, c.c.).
Il Tribunale ha concluso che «l'assemblea condominiale, in considerazione delle differenti opere imposte dalla normativa antincendio, riguardanti rispettivamente le parti strutturali comuni (opere di protezione passiva) e le autorimesse di proprietà esclusiva (opere di protezione attiva) in applicazione dell'art. 1123 comma 1° e 3° c.c., ha correttamente attribuito le spese per le opere relative alla protezione passiva delle parti strutturali comuni a tutti i condomini in base alle tabelle millesimali, e le spese per la protezione attiva delle parti di pertinenza delle autorimesse solo ai proprietari delle stesse».