Le antenne di telefonia sul condominio: decisioni e ricavi

Spesso sui tetti degli edifici si vedono grosse antenne. Non si tratta di antenne a servizio del condominio bensì antenne telefoniche che vengono collocate dietro consenso del palazzo, sulla base di un vero e proprio contratto di locazione
L'assemblea condominiale può deliberare di locare una parte comune, ma solo nel caso in cui non sia possibile utilizzare il bene in modo diretto, frazionato o turnario.
L'esempio classico è l'alloggio del portiere, quando il relativo servizio è venuto meno: il condominio può decidere di dare in locazione l'appartamento.
Lo stesso principio può valere per il tetto o il lastrico solare: se ne può conferire in tutto o in parte la superficie a fini locatizi.
La particolarità della locazione condominiale è che il canone mensile viene distribuito tra tutti i condomini in ragione dei relativi millesimi di proprietà. Viene infatti applicato l'art. 1123 primo comma c.c., non potendosi avere un uso diversificato o di una sola parte dei condomini
La decisione assembleare che autorizza l'installazione di queste antenne è stata vista sotto luci differenti
Può essere qualificata al pari di un'innovazione ex art. 1120 c.c., sulla cui base si rende necessaria un quorum deliberativo dato dalla maggioranza degli intervenuti e 2/3 del valore dell'edificio
In questo senso si deve considerare il fatto che i condomini possono disporre tutte le innovazioni dirette al maggior rendimento delle cose comuni.
Se però il palazzo è di un certo pregio, viene in considerazione il suo decoro architettonico: ai fini dell'installazione delle antenne occorre quindi l'unanimità dei consensi.
A volte si è ritenuto necessario il consenso unanime dei condomini in ragione del fatto che l'opera comprime il diritto di comproprietà di ciascuno.
Viene alla ribalta l'uso indiretto del bene comune quando non è possibile che i singoli condomini ne utilizzino direttamente
Condizione imprescindibile dell'uso indiretto è l'impossibilità diretta del godimento: «in mancanza di siffatto presupposto, la deliberazione che adotti l'uso indiretto è nulla, andando a incidere sull'estensione del diritto reale di ciascun condomino sul bene, ad eccezione dell'ipotesi di assunzione unanime» (Cass. 15460/2002; Cass. 4131/2001; Cass. 8528/1994).
Il canone di locazione si qualifica quale uso indiretto.
«L'assemblea condominiale ha la possibilità di concedere, anche a terzi il godimento di beni comuni, realizzando quindi per i condomini una forma di “godimento indiretto” derivante dalla percezione del relativo canone: tale possibilità tuttavia è subordinata all'impossibilità dell'uso diretto, anche in via ternaria del bene comune>> (Cass. n. 10446 del 21 ottobre 1998).
Il canone deve essere corrisposto una volta ottenute le debite autorizzazioni (Cass., 30 maggio 2019 n. 14754).
La norma di riferimento è il decreto legislativo 2 settembre 2002, n. 198 ”Disposizioni volte ad accelerare la realizzazione delle infrastrutture di telecomunicazioni strategiche per la modernizzazione e lo sviluppo del Paese”. All'articolo 4 prevede che «… l'installazione di torri, di tralicci, di impianti radio-trasmittenti, di ripetitori di servizi di telecomunicazione, di stazioni radio base per reti di telecomunicazioni mobili Gsm/Umts (…) venga autorizzata dagli enti locali, previo accertamento, da parte delle Arpa ovvero dall'organismo indicato dalla regione, della compatibilità del progetto con i limiti di esposizione, i valori di attenzione e gli obiettivi di qualità, stabiliti uniformemente a livello nazionale».