Condominio

Solo il supercondominio può chiedere le spese relative alle sue parti comuni

di Valeria Sibilio

Non tutti i condòmini sono a conoscenza di far parte o meno di un “supercondominio”, cioè di un complesso di edifici legati dall'esistenza di parti comuni, organizzato in maniera comune all'interno dell'articolo 1117 bis, rinnovato con la riforma del condominio. L'ambiguità nel riconoscere o meno un supercondominio crea, sovente, delle controversie legali tra condòmini, ben rappresentate dall' ordinanza n° 28280 del 2019 nella quale la Cassazione ha esaminato una vicenda sorta da un decreto ingiuntivo, emesso dal Giudice di Pace, nei confronti di una condòmina per il pagamento di euro 1.647,70 quali spese condominiali.
La condomina aveva proposto opposizione al decreto contestando che lo scivolo di accesso al garage e cantina, posti al piano interrato, e le relative corsie di manovra che la sua proprietà unifamiliare aveva in comune con le distinte unità abitative ricomprese nel condomino fossero inidonee a giustificare la sua partecipazione al condominio - o super condominio - e, conseguentemente, alle spese.
Opposizione respinta dal Tribunale di Primo Grado e, successivamente, da quello di Secondo Grado nel quale la ricorrente ribadiva la contestazione circa l'esistenza di un condominio o supercondominio, comprendente la sua proprietà, eccependo, inoltre, la carenza di legittimazione ad agire della società amministratrice del condominio, l'illegittimità della delibera assembleare sulla cui base si era domandato il decreto ingiuntivo e l'efficacia estintiva del pagamento effettuato a saldo e stralcio.
Per la corte territoriale, si potevano ravvisare gli estremi del supercondominio, per via della presenza di parti comuni destinate ad uso comune e legate da funzionale pertinenza.
A seguito di questa sentenza, la condòmina proponeva ricorso per Cassazione affidandosi ad un unico motivo articolato su quattro profili, a cui resisteva, con controricorso, il condominio.
Nel primo profilo si censurava la sentenza nella parte riguardante la ravvisabilitàdi un supercondominio, con la conseguenza di aver ritenuto applicabili le norme in materia condominiale. Per la ricorrente, la sua proprietà non poteva essere ricompresa nell'ambito né del condominio, né in quello del supercondominio o in quello del condominio unico, non essendo sufficiente la comunanza dello scivolo di accesso al piano interrato e delle relative corsie di manovra. Un condominio o super condominio, mai deliberato con la necessaria unanimità.
Con il secondo profilo si denunciava la carenza di legittimazione attiva della società amministratrice del condominio opposto, essendo questa unicamente amministratrice del condominio - di cui la ricorrente non faceva parte - e non del super condominio che, per essere riconosciuto come tale avrebbe dovuto costituire, accanto agli organi relativi all'amministrazione e gestione dei singoli condòmini, altri organi predisposti alla gestione dei beni e dei servizi.
Con il terzo profilo si denuncia la nullità della delibera assembleare sulla base della quale il condominio aveva ottenuto l'ingiunzione del pagamento, mentre con il quarto si contestava la sentenza impugnata per non aver riconosciuto che il pagamento di euro 200,00 effettuato dalla ricorrente a favore dell'amministrazione del condominio sarebbe avvenuto a saldo e stralcio della controversia, non avendo l'appellante mai negato di volere contribuire al pagamento delle spese di gestione del piano garage. Per la Cassazione, il secondo ed il primo fra i profili di denuncia sono risultati fondati e meritevoli di accoglimento.
Per gli ermellini, se l'esistenza di parti comuni che legano più edifici condominiali rende automatica la costituzione di un super condominio, questo automatismo non avviene per quanto riguarda i suoi organi, che devono essere regolarmente costituiti, nominando inoltre un amministratore che assicuri la gestione e la ripartizione dei costi secondo le specifiche tabelle millesimali del supercondominio.
Il potere degli amministratori di ciascun condominio è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomini, il quale deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l'assemblea di tutti i proprietari e l'amministratore del supercondominio. Nel caso esaminato, non era stata contestata la mancanza di tali organi e le spese oggetto di ingiunzione non erano state deliberate dall'assemblea del supercondominio e richieste dal suo amministratore. L'accoglimento dei primi due profili ha comportato, per la Suprema Corte, l'assorbimento degli altri due, rinviando il tutto, anche per le spese del giudizio di legittimità, al Tribunale di Trento.

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