Quando il tetto copre solo la parte comune tutti pagano le spese

Quando il tetto del fabbricato, oggetto dell'intervento manutentivo, è destinato anche alla protezione dell'atrio comune, la ripartizione della spesa va imputata a tutti i condòmini, nessuno escluso. Principio appena affermato dalla Corte di Cassazione, con l'Ordinanza 3 maggio – 7 ottobre 2019, numero 24927 (giudice relatore Antonio Scarpa).
Vi sono delle “parti comuni”, come, ad esempio, il tetto o la facciata che costituiscono le strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato e che sono destinate a servire in maniera eguale ed indifferenziata le varie unità immobiliari dell'edificio.
Rispetto tali “strutture” non sono applicabili i canoni di ripartizione – sempre segnati dall'articolo 1123 codice civile - proporzionati all'uso delle cose comuni o correlate all'utilità che se ne tragga (Corte di Cassazione, seconda sezione, 03/01/2013, n. 64; conformi, Cass. 04/05/1999, n. 4403; Cass. Sez. 2, 29/04/1993, n. 5064; Cass. Sez. 2, 27/11/1990, n. 11423; Cass. Sez. 2, 22/12/2014, n. 27154).
In un risalente precedente giurisprudenziale – sempre richiamato nel provvedimento in commento - si spiegava ancor meglio come il principio della proporzione fra quota di proprietà e concorso nei vantaggi e nei pesi della cosa comune vige allo stato puro nell'istituto della “comunione”.
Tale principio non è però applicabile nel “condominio”, giacché, essendo tale istituto caratterizzato dalla coesistenza di un regime di comunione con molteplici proprietà individuali, l'intensità del godimento delle cose ed impianti comuni da parte dei condomini può obiettivamente risultare diversa a seconda del rapporto in cui con quelle cose ed impianti si trova (di fatto) il bene oggetto di proprietà esclusiva.
Nel condominio negli edifici, in sede di riparto delle spese di manutenzione del tetto, quel che veramente rileva – soggiungono i giudici - non è tanto l'appartenenza del tetto medesimo ad alcuni o a tutti i condomini, quanto la funzione di copertura.
In altri termini, rispetto ad un tetto posto a copertura solo di una porzione del fabbricato, ma in continuità e/o in contiguità con altra copertura (come quella dell'atrio comune), si deve escludere che solo i proprietari dei vani posti nella verticale sottostante alla zona da riparare siano tenuti alla relativa spesa, poiché non può, almeno in linea generale, ammettersi una ripartizione per zone di un medesimo tetto (Cassazione civile, 06/07/1973, n. 1923).
Nel qual caso, non trova neppure applicazione il regime sulle spese stabilito dall'art. 1126 Codice civile, il quale disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare, propriamente inteso, di uso esclusivo, ossia di quella superficie terminale dell'edificio dotata di accessibilità ed adibita, quale accessorio, oltre che alla funzione di copertura, alla utilizzazione esclusiva di uno degli appartamenti in forza di diritto, di carattere reale o personale, che risulti dal titolo.
Solo allorquando il tetto dell'edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti, si è ritenuto in giurisprudenza che le spese di manutenzione dello stesso dovessero ripartirsi con i criteri di cui all'anzidetta norma, come, appunto, stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo (tra le tante, Corte di Cassazione, Sezione seconda, 30/01/1985, n. 532).