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Locale tecnico di proprietà privata, come entrare se il condomino rifiuta l’accesso?

di Raffaele Cusmai - Condominio24

La domanda

In un fabbricato il locale tecnico dell’ascensore condominiale è di proprietà esclusiva di un condomino. Lo stesso è stato venduto dall’impresa di costruzione al condomino e, oltre ad essere privato, risulta accessibile solo da un’altra zona anch’essa di proprietà esclusiva. Il condomino in questione non vuole cedere gratuitamente il vano acquistato né consegnare le chiavi a terzi, il che sarebbe anche un’assunzione di responsabilità da parte di chi avrebbe le chiavi di parti esclusive. Si determina il problema dell’accesso in caso di assenza del condomino durante un'emergenza. Il condominio è costretto a farsi carico delle spese dell'apertura di altra porta di accesso dal vano scala, o addirittura, di acquisto del vano tecnico?

La presunzione di comproprietà delle parti comuni dell'edificio, determinata ai sensi dell'art. 1117 c.c., può essere superata dal condomino che pretenda l'appartenenza esclusiva di uno di essi, fornendo la prova della sua asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario, in difetto della quale deve essere affermata l'appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condomini (cfr. Cass. civ. Sez. II, 05/01/2017, n. 133 e Cass. civ. Sez. II Ord., 07/08/2018, n. 20593). In particolare, la definizione di “vano tecnico” ci è fornita dal Consiglio di Stato, il quale lo definisce come destinato “ad ospitare impianti aventi un rapporto di strumentalità necessaria con l'utilizzazione dell'immobile (ossia, ad esempio, gli impianti idrici, gli impianti termici, gli ascensori e i macchinari in genere)” (Cons. Stato, Sez. IV, 8 febbraio 2011 n. 812). Su tale base, la giurisprudenza della Suprema Corte ha elaborato un principio applicabile al caso di specie, affermando che “la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stregua stessa del titolo contrario” (Cass. civ., Sent., 04/06/2014, n. 12572): di conseguenza appare opportuno affermare la suscettibilità di costituzione di una servitù con i caratteri dell'apparenza, per destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 c.c., in quanto, avendo il condomino acquistato il vano tecnico direttamente dall'impresa di costruzione, tale era la situazione di fatto lasciata dall'unico proprietario dell'edificio al momento della nascita del condomino (conformemente a quanto deciso dalla Cassazione con Sent. 20218/2012, relativamente all'accesso dei vani tecnici di proprietà esclusiva).

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