Il Condominio

In Emilia Romagna mercato immobiliare in salute e i notai puntano sulla regolarità

di Giorgio Costa

Il mercato immobiliare nazionale veleggia intorno alle contrattazioni dello scorso anno quanto a numerosità (poco sotto le 600mila transazioni) e in Emilia-Romagna (fonte Nomisma) si stimano a fine 2019 circa 62 mila transazioni, in crescita di quasi il 7% sul 2018 e del 2,3% sopra la quantità fatta registrare nel 2007 (il dato italiano è ancora sotto del 3%). Ed è importante che tutto funzioni a dovere: oggi, venerdì 18 ottobre, si terrà un convegno (per la locandina cliccare qui ) organizzato da CUP Emilia-Romagna e notai Bologna sul tema della regolarità dei documenti che servono per vendere casa. In particolare che attestano la corrispondenza tra quel che risulta in catasto e quel che la casa realmente è: se è difforme ci sono grossi problemi per la vendita. E a questo riguardo i notai di Emilia e Toscana caldeggiano la redazione del certificato da parte di un professionista abilitato.

Si tratta dunque un mercato in salute, quanto a numero di compravendite ma con prezzi fermi e in lieve contrazioni specie nel comparto commerciale. La dinamica dei prezzi, invece, continua a non essere esaltante e costituisce un freno alla ripresa effettiva del comparto. La variazione dei prezzi, pari al -0,5% nel primo semestre del 2019 secondo le stime di Nomisma, è da imputare a una riduzione delle pretese da parte dei proprietari nel momento di immissione degli immobili sul mercato e l'effetto trattativa, al contrario, risulta pressoché nullo; segnale, qusto, del possibile raggiungimento di un momentaneo allineamento tra domanda e offerta. Lo sconto medio tende quindi a ridursi e risulta maggiore nelle zone periferiche (13,2%) rispetto alle zone centrali (8,7%), segnale ulteriore di una marcata eterogeneità nel mercato attuale. In media una casa nuova a Bologna costa 2.458 euro al metro quadrato mentre l'usato si ferma a 1.965 euro.
La medesima dinamica caratterizza le tempistiche di vendita che tendono a ridursi passando da 6,5 a 6,2 mesi in media per le abitazioni nuove e da 5,4 a 5,3 mesi per le abitazioni usate. Nonostante le buone performance rilevate, si tratta di un mercato prevalentemente di sostituzione della prima casa (67,5%) anche se la componente da investimento risulta in forte ascesa negli ultimi anni (22,8%), alla pari di Milano e Venezia soprattutto in funzione delle locazioni a breve termine.
Sul fronte della locazione, la domanda di abitazioni non è mai stata così elevata, soprattutto in centro e nelle zone di pregio. L'offerta è evidentemente in calo e difficilmente la distanza rispetto alle richieste potrà essere contenuta a meno di una forte riduzione del numero di appartamenti usati a scopi turistici (oltre 3.500 alloggi a maggio 2019, di cui circa 2.300 interi appartamenti). Tali dinamiche hanno contribuito ad un aumento medio dei canoni pari al 2,3% su base annua (+1,2% nel primo semestre del 2019). Si tratta della percentuale più elevata tra le 13 città urbane monitorate, sia rispetto alla media (+0,3% di crescita) sia rispetto a Milano (+2,2% in media).
Secondo l'osservatorio di Scenari immobiliari, il mercato immobiliare bolognese ha registrato nel corso del 2018 una decisa ripresa delle compravendite. Dopo la performance negativa del 2017, nel 2018 l'indicatore è tornato in campo positivo con il capoluogo in crescita decisa mentre l'area metropolitana rimane sostanzialmente stabile. Per il 2019 sono attese 6.200 case vendute nella città di Bologna, in aumento del 7% rispetto al 2018, a fronte di un'offerta di 8.000 abitazioni. Anche il fatturato ha registrato un aumento del 6%, rispetto al calo registrato nel 2017, superando i due miliardi di euro. Una nuova spinta positiva, anche se moderata, è attesa per l'anno in corso. Una tendenza al rialzo si sta affacciando sul fronte dei prezzi al metro quadrato. Bologna dovrebbe crescere dell'1,1 % nelle zone di pregio nel 2019, con Irnerio che si classifica come quartiere migliore per una variazione del 8,5% in più in dodici mesi rispetto ad aprile 2018. Nella classifica dei quartieri per andamento dei prezzi medi nominali nell'ultimo anno, spicca il semicentro, che colleziona sette quartieri posizionati in rialzo dall'8,5 al 2,9%. Tra le aree centrali si classifica Curiel, con il 3,1% in più su aprile 2018. Nelle ultime due posizioni si classificano le zone centrali di Marconi con il 2,6% e Galvani con il 2,3%. La media della città è positiva con lo 0,2 per cento in più rispetto a dodici mesi fa ma pesano le zone periferiche che attenuano la perfomance positiva del centro.


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